Tomtegrense, også kalt eiendomsgrense, er som navnet sier en grense som skiller din tomt fra en annens tomt. Det handler rett og slett om hvor stor eiendommen din er. For de fleste er tomtegrensen klar, men i andre tilfeller kan det være usikkerhet rundt hvor en grense slutter og en annens begynner.
Tomtegrenser er ofte gjenstand for uenighet
Tomtegrenser kan skape en del splid. Hvor går den, hvem har rett til å sette opp grensen og hva skjer hvis naboen din ikke er enig med deg i om hvor grensen går?
En eiendom er noe av det mest verdifulle vi eier, og tomtepriser kan fort ligge rundt 20-25 000 kr per kvadratkilometer, om ikke mer i veldig populære områder. Hvor grensen går kan derfor ha mye å si både økonomisk og følelsesmessig for hver enkelt. Hvor stor tomten er vil også ha en påvirkning når boligen eventuelt skal selges videre, eller når det kommer til bruk av eiendommen.
I denne artikkelen skal vi se nærmere på hvor tomtegrenser går, hvordan de fastsettes og hvordan du kan gå frem for å løse eventuelle konflikter.
Tomtegrenser – En kilde til forvirring
Du har kanskje hørt om klare og uklare tomtegrenser? Disse to ordene er nok ganske selvforklarende. De klare tomtegrensene er godt dokumenterte i tomteregisteret, mens de som er uklare er det, som ordet tilsier, litt mer uenighet rundt.
Bor du i sentrale strøk, eller eier en tomt som ble skilt ut etter 1980-årene, har du nok en klart definert tomtegrense. Fra og med 1980-tallet var det bedre verktøy og mer nøyaktighet når det kom til oppmåling av tomter. De ble også skrevet ned og lagret, slik at det ikke skulle oppstå noen uenigheter om hvor grensene gikk. Disse grensene ble i tillegg godt merket opp med grensemerker i aluminium i hver ytterkant.
Har du derimot en tomt i et utkantstrøk, eller en som er eldre enn 1980, er det stor sannsynlighet for at tomtegrensene er litt mer uklare. Disse tomtegrensene er som regel satt opp med hjelpelinjer. En slik måte å avgrense tomten på er også ofte hjulpet av geografien i området. En bekk, vann, sjø, vassdrag eller vei er som regel naturlige grenser.
Geografien og terrenget i området blir brukt som en naturlig grense, men det er ikke dermed gitt at tomten ender eller begynner der hvor det er et naturlig hinder er. Dermed kan en del tomtegrenser være ganske uklare.
Eldre grenser har en varierende nøyaktighet. Dette gjelder spesielt i marka hvor grensemerkene kan være veldig vanskelig å finne igjen. De er, for eksempel, ofte hugget inn i fjell og ligner et kors.
Det er også andre grunner til at gamle grenser er svært unøyaktige, og det handler om skatt og skatteinnkreving. Myndighetene tok et estimert mål av en grunneiendom, slik at de lettere kunne sette et skattenivå ut ifra hvor stor tomten var.
Ønsker du å kjøpe tomt med uklare grenser?
Hvis du ønsker å kjøpe en eldre tomt med uklare grenser, er det et par ting du bør vurdere først. Det aller første du bør gjøre er å undersøke om det finnes naturlige grensemarkører i området. Er det, for eksempel, bekker eller steingjerder som gir en oppdeling av ulike tomter? Som regel vil det være slik at disse grensemarkørene er mer nøyaktige enn det du eventuelt finner skrevet ned i gamle dokumenter, deriblant den såkalte skylddelingsforretninger.
Hvis du ikke skulle finne eller det ikke finnes noen former for grensemarkører i området, kan du ta kontakt med kommunen. De skal ha en viss oversikt over tomtegrenser innenfor deres område, og det bør stå noe oppskrevet i en oppmålingsforretning. En oppmålingsforretning, og reglene rundt den blir fastsatt av “Lov om eigedomsregistrering” også kalt matrikkelloven § 33.
Det er verdt å være klar over at det kan forekomme noen kostnader ved kommunal oppmåling. Fordelen med det er at du får et klart bilde av hvor tomten din går. Det er heller ikke veldig kostbart å få hjelp av kommunen til dette, og ikke noe du vil trenge profesjonell hjelp for å få gjennomført.
Skulle det imidlertid oppstå innsigelser rundt dette enten fra omkringliggende eiendommer eller fra kommunen selv, kan du engasjere advokatene i Synega. Vi har god kjennskap til eiendomsrett.
Hvor kan jeg finne mer informasjon om tomtegrenser?
Norge kommer ikke overraskende langt på topp når det kommer til tvister rundt tomtegrenser, sammenlignet med andre europeiske land. Dette skyldes også mye uklare grenser som skaper en del forvirring. For å minimere slike tvister har norske myndigheter siden 2000-tallet jobbet for å bedre informasjonen rundt dette.
Med opprettelsen av matrikkelloven i 2005 ble det lovfestet at viktige eiendomsopplysninger skulle samles i ett og samme register, altså kalt matrikkelen. I nyere tid har det også dukket opp en del digitale tjenester som gjør det enklere å finne ut av hvor grensene på tomten din går. Seeiendom.no er eksempel på en slik tjeneste.
Mer om matrikkelen
Matrikkelen er Norges offisielle eiendomsregister. Som navnet tilsier, er dette et register som inneholder oppdatert informasjon om eiendomsgrenser, areal, bygninger, boliger og adresser. I 2010, i forbindelse med at matrikkelloven trådte i kraft, ble all informasjon fra det tidligere registrert for grunneiendom samt bygning og adresse og kommunenes digitale eiendomskart samlet på ett sted, altså matrikkelen.
Hensikten bak matrikkelen er at informasjonen skal være lett tilgjengelig, slik at det er enklere i forhold til salg, planlegging, utbygging og eventuelt vern av eiendommen. Veldig mye av informasjonen som står i matrikkelen er tilgjengelig på seeiendom.no, men hvis du ikke skulle finne noe der så kan du ringe til kommunen og få tilsendt et matrikkelbrev. I den skal all nødvendig informasjon stå oppført.
Mer om seeiendom.no
Seeiendom.no ble etablert i 2011, ett år etter at matrikkelloven trådte i kraft. Formålet med denne tjenesten var det samme som for loven, informasjon om eiendom skulle være lettere tilgjengelig og forståelig for alle som var interessert i det.
I dag trenger du kun å logge deg inn med din BankID, og deretter bruker du en enkel søkemonitor. Du kan søke opp både din egen eiendom og andre sine eiendommer. Dette kan være spesielt morsomt hvis du ønsker å kjøpe en bolig i området, og lurer på hvor store tomtene er.
Et viktig forbehold ved seeiendom.no er at grensene går slik kommunene mener at de gjør. Det er dermed ikke alltid at disse kartene er helt korrekte, som vi har sett på i avsnittet om uklare grenser så avhenger nøyaktigheten av tomtegrensene på når de ble tegnet opp.
For at informasjonen likevel skal være mest mulig korrekt er kartene tegnet inn i farger, hvor fargene angir hvor sikker kommunen er på grensene. Skulle du være uenig med kommunen angående tomtegrensen, kan du ta kontakt med kommunen og be om en ny oppmåling av tomten.
Tomtegrensen er ikke lovbestemt
I Norge er det ingen lover som bestemmer hvor tomtegrensen skal gå. Det er kun gamle dokumenter og registre, som gir opplysning rundt ulike former for eiendom og dets grenser. Dette er en av mange grunner til at uklare tomtegrenser kan skape en del forvirring og konflikter.
Tomter og tilhørende eiendommer har blitt brukt ulikt opp gjennom tidene, og det var ikke uvanlig at nye tomter ble skilt ut fra gamle. Historisk bruk av tomter har betydd mye for mer moderne fastsettelse av grenser. Den historiske bruken bringer oss også inn på et annet viktig aspekt når det kommer til tomtegrenser, nemlig det som blir kalt hevd.
Hevd og rettigheter
Hevd er kanskje et litt merkelig ord i denne sammenhengen, og i bunn og grunn handler det mest om å mene. Hvilken sammenheng dette har med tomtegrenser handler mest om bruksrettigheter. I noen tilfeller kan noen mennesker kreve eiendomsrett eller bruksrett over en annens eiendom, hvis de i god tro har brukt tomten som sin egen over en veldig lang tid. Vel og merke uten at den opprinnelige eieren har reagert på dette.
For synlige ting er hevdstiden på 20 år, men for mer «usynlige» ting er hevdstiden på 50 år. Hva som er synlig og usynlig er litt svevende ord å bruke, men ved usynlige ting menes inngrep som ikke er direkte gjort på tomten. Det kan for eksempel være fiskerettigheter. Synlige ting handler derfor om inngrep på selve tomten.
Vi kan illustrerer hevdsretten bedre med et eksempel:
Hans eier eiendom A, og Silje eier eiendom B. I 55 år har Silje og hennes familie parkert på en plass de trodde var på deres tomt. Når Hans sine arvinger overtar eiendom A, finner de ut at denne parkeringen faktisk er på deres tomt. I et slikt tilfellet har Silje og hennes familie brukt denne parkeringen såpass lenge, og i god tro, uten reaksjon fra Hans, at den parkeringsplassen nå er blitt Silje og hennes familie sin eiendom.
Å erverve eiendommer gjennom hevd er ofte langt mer kompliserte saker enn hva eksemplet ovenfor illustrerer. Slike overtagelser skjer sjeldent, og hvis det skjer så er det gjennom en dom som vurderer tvistesaken.
Hva gjør du om grensen på tomten er feil?
Hvis du mistenker at tomtegrensen er feil, bør du aller først kontakte kommunen du bor i. Det er kommunen som har ansvar for å gi råd, og ta nye oppmålinger. Du bør også skaffe deg nok dokumenter som beviser det du mistenker. Det kan være kart, private avtaler, jordskiftesaker, eller gamle skylddelingsforretninger. Jo mer du finner, jo bedre for din sak.
Hvis naboen din er enig i at grensene er feil fastsatt, kan dere gå sammen om å sende inn dokumenter til kommunen og kreve at det rettes opp til deres begges fordel. Om naboen er uenig, vil det bli en tvistesak. Det er en domstol er en jordskifterett som tar stilling til saken.
Jordskifteretten er en spesialdomstol som er spesialisert seg på å løse opp i tvister rundt fast eiendom. Uklare grenser og råderett har saker som Jordskifteretten ofte behandler. Det er til og med en egen lov, jordskifteloven, som fastsetter regler for hvordan slike saker skal dømmes. Jordskifteretten driver også i stor grad med veiledning av begge parter gjennom slike saker.
Endre eksisterende tomtegrenser
Mange tomtegrenser er i dag fastsatt, og det er ingen tvil om hvor de går og ender. Det er allikevel mulig å endre dem, etter å ha søkt kommunen om det. Hvis du og naboen din for eksempel vil flytte grensen tre meter lenger mot vest kan dette ordnes som regel kostnadsfritt.
Hvis større arealer skal flyttes på, er det andre regler som gjelder fordi dette kalles arealoverføring. Dette må i så fall tinglyses, men det er sjeldent vanlige boligeiere må tenke på dette.
Oppsummering
Det skilles mellom klare og uklare tomtegrenser. Klare tomtegrenser kom på plass etter 1980-tallet, hvor det var bedre verktøy for oppmåling og registrering. Uklare tomtegrenser er grenser som er eldre enn fra 1980-tallet, og som regel ligger de i utkantstrøk. Det er gjerne naturlige hindringer som utgjør grensene. Dette kan være bekker, vann, steingjerder og lignende.
Tvister rundt tomtegrenser skal løses av en domstol eller av jordskifteretten. Etter en viss periode kan også rettigheter på en annens tomt hevdes. Da må man i god tro ha brukt en annens tomt i 20 eller 50 år.
Informasjon om tomtegrenser finnes i matrikkelen eller på seeiendom.no. Kommunen som tomtegrensen befinner seg i skal også sitte med nødvendig informasjon, og de skal hjelpe deg med å finne informasjon og foreta eventuelle nye oppmålinger.
