Odelsrett handler om videreføring av landbrukseiendommer fra generasjon til generasjon. Odelsrett har eksistert i flere hundre år, og har sterke tradisjoner. Odelsloven er loven som danner grunnlaget for denne retten, men likevel er regelverket så komplisert at det oppstår mange konflikter.
Odelsloven
Odelsloven har eksistert lenge, og derfor har den også rukket å bli gjenstand for revisjon flere ganger. Jenter fikk odelsrett først i 2009. Av alle land i Europa er Norge det eneste med odelsrett, og denne retten er til og med beskyttet av Grunnloven vår.
Det finnes to krav for at en eiendom skal falle inn under odelsretten. Det ene kravet handler om at det er samme familie som har eid eiendommen. Det andre kravet handler om areal og et krav om dyrkbar jord eller produktiv skog. Det vil med andre ord si at eiendommen må være en landbrukseiendom og den må være av en viss størrelse.
Odelshevdstid
Odelshevdstiden er den tiden en og samme familie må ha eid eiendommen for at odelsretten skal gjelde. Denne tiden er på 20 år, og detaljene står i odelslovens paragraf 7:
«Odelsrett får odlaren når han har vore eigar med full eigedomsrett i 20 år. Hevdstida blir rekna frå den dagen hevdaren blir eigar med full eigedomsrett. Når ikkje anna er opplyst, reknar ein at han blei eigar då heimelen hans blei tinglyst.»
Dette betyr at i perioden fra tinglysningen og frem til samme familie har eid eiendommen i 20 år kalles jorda for odlingsjord. Etterpå kalles den odelsjord, og følger kravene som står i odelsloven.
Krav om areal og produktivitet
Slik vi allerede har nevnt stilles det krav til at eiendommen skal være av en viss størrelse, og at det enten skal være dyrkbar jord eller produktiv skog. I odelslovens paragraf 2 fremkommer det at:
«Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eigedomen er over 35 dekar, eller det produktive skogarealet på eigedomen er over 500 dekar.»
Dette betyr at eiendommen må ha over 35 dekar med enten fulldyrka eller overflatedyrka jord. Dersom det er skog som er næringsveien, må denne være på over 500 dekar. Disse grensene har naturlig nok endret seg opp gjennom tidene, og siste gang var så sent som i 2017. Dersom eiendommen hadde odelsrett etter de gamle reglene, men ikke etter de nye, faller odelsretten bort i det øyeblikket de nye reglene trer i kraft.
I registeret gårdskart finnes opptegning over størrelsen på alle gårdseiendommer. Disse kartene er normalt sett ganske korrekte, men det oppstår likevel uenigheter og konflikter. Da er det domstolene som må inn og avgjøre saken.
Odelsrett
Det er den som eier eiendommen når odelshevdstiden er over som har odelsrett på eiendommen. De fleste av oss tenker imidlertid på odelsrett som gir en eller annen arving rett til å overta eiendommen en eller annen gang i fremtiden.
I 2014 ble odelskretsen, det vil si de som har odelsrett, innskrenket. Nå er det kun følgende to grupper som har odelsrett og det er barn eller barnebarn av en som har eid eller eier hele eiendommen med odel. Som i så mange andre tilfeller, finnes det også er en rekke overgangsregler. De gjelder der det allerede er inngått en avtale om å selge gården. Da vil de gamle odelsreglene gjelde fremdeles, og det betyr at også nevøer og nieser hører med til den odelsberettigede kretsen.
Odelsrekkefølge
Det kan være flere som har odelsrett til en og samme eiendom, men enkelte arvinger ligger litt høyere opp på listen enn andre. Det vi snakker om her er det som kalles odelsrekkefølgen.
Odelsrekkefølgen følger det tradisjonelle linjeprinsippet, som vil si at slektslinjen til den personen som har best odel går foran den personen som har den nest beste odelsretten og dennes eventuelle slektslinje. I tillegg er det likestilling mellom kvinner og menn, og eventuelle adoptivbarn inntar sin plass i rekkefølgen fra det tidspunktet de ble adoptert.
Unntakene fra regelen
Som med de fleste regler, finnes det også unntak for denne. Odelsrekkefølgen kan nemlig fravikes ved spesifikke tilfeller, som når det virker urimelig at den med best odelsrett skal få overta gården. Denne urimelighetsregelen er faktisk nedfelt i odelslovens paragraf 23.
«Ein odelsrettshavar løyse ein eigedom på odel frå ein yngre bror eller syster som har overtatt den av foreldra, kan retten nekte løysing, når det etter det som ligg føre ville vere klårt urimeleg om den eldre fekk drive den yngre bort. Omsyn kan mellom anna takast til om den eldre har vore fråverande i lenger tid og driv eit anna yrke som han gjennom skulegang eller praksis har utdana seg for, medan den yngre har vore heime og hjelpt til på garden og må reknast for skikka til å drive den.»
Unntakene fra regelen inntreffer ofte i de tilfellene der yngre barn har bidratt på gården og ønsker å overta etter foreldrene, mens barnet med odelsrett kanskje har en helt annen jobb. Da kan retten sørge for at det er det yngste barnet som får overta gården. Kravene for dette er svært strenge, og derfor er dette noe som ikke inntreffer så ofte.
Fraskrivelse av odelsrett og løsningsrett
De sterke kravene som stilles for å kunne bruke urimelighetsregelen, gjør at det det i stedet er vanlig at den med odelsrett fraskriver seg denne, slik at, for eksempel, et yngre søsken kan overta. I henhold til odelslovens paragraf 25 er det mulig å fraskrive seg løsningsrett eller odelsrett.
«Ein odelsrettshavar kan ikkje overføre retten sin til ein annan. Men han kan skriftleg binde seg, anten andsynes einskilde eller i det heile, til ikkje å gjere den gjeldande.»
En person med odelsrett kan fraskrive seg denne helt eller delvis. Dersom vedkommende fraskriver seg den helt, kan man ikke bruke den i noen sammenhenger. Dette skjer mest i de tilfellene der eiendommen skal selges ut av familien.
Dette betyr at en med odelsrett kan fraskrive seg løsningsretten overfor et yngre søsken eller andre slektninger, men benytte seg av odelsretten på et senere tidspunkt dersom eiendommen skal selges ut av familien. Mindreårige kan ikke fraskrive seg odelsretten uten at fylkesmannen samtykker. Det betyr at foreldre ikke kan fraskrive seg odelsretten på vegne av sine barn. I 2009 kom det et krav om at fraskrivelse skal skje skriftlig, Imidlertid er muntlige erklæringer fra før 2009 fremdeles gyldige.
Fordelingsregelen
I odelsloven finnes det en fordelingsregel, og den sier at den som har best odelsrett ikke kan overta mer enn én eiendom før andre odelsberettigede har hatt muligheten til å benytte seg av odelsretten på eiendommer knyttet til hovedeiendommen, eller gården om du vil. Dersom foreldrene dine har flere odelseiendommer, kan du altså kun overta en av disse. Det skal ikke mye fantasi til for å forstå at dette er en bestemmelse som kan forvolde mye bry.
Når kan du benytte deg av odelsretten?
Du kan benytte deg av odelsretten når en eiendom blir overført til noen uten odelsrett eller til noen som er bak deg i odelsrekkefølgen. Det går også an å benytte seg av odelsretten under et dødsboskifte. Om du ønsker å benytte odelsretten, må du først og fremst ta ut en stevning hos tingretten, og få en dom som sier at eiendommen skal skjøtes over mot odelstakst. Det er dette som kalles en løsningssak. Dette må du gjøre innen 6 måneder etter at den nye eieren tinglyste eiendommen. Etter denne tiden bortfaller odelsretten.
Det er retten som avgjør uenigheter om odelsrett, og som i tillegg fastsetter eiendommens pris. Det er mange som tror at odelstakst ligger langt under markedstakst. Dette er kun tilfelle når det foregår det som heter åsetestakst. Det vil si at livsarvinger overtar gården ved skifte.
Dersom du har odelsrett på en eiendom, må du selv følge med på om denne blir solgt eller tinglyst. Verken kommunen eller personen som kjøper eiendommen er pliktig til å gi deg beskjed om dette.
Det er også viktig å være klar over at dersom du har overtatt en eiendom på odel, og deretter selger den med stor gevinst må du dele denne gevinsten med alle de andre som var odelsberettiget til eiendommen. Dette etteroppgjøret gjelder i hele ti år etter at du overtok eiendommen. Skulle dette være aktuelt, anbefales det å få hjelp av en advokat. Denne kan hjelpe til med å beregne gevinsten og fordelingen av denne.
Odelsrett hos ektefeller og samboere
Som hovedregel kan man si at en ektefelle/samboer ikke får odelsrett til en eiendom med odel hvis den andre parten eide eiendommen før ekteskapet/samboerskapet ble inngått.
Hovedregelen er at en ektefelle eller samboer ikke får odelsrett til en eiendom dersom den andre parten eide eiendommen før ekteskapet eller samboerskapet ble inngått. Dette gjelder også om den ene parten arvet eller overtok eiendommen under ekteskapet eller samboerskapet.
Til tross for dette sørger likevel odelsloven for å verne om den gjenlevende parten. I odelslovens paragraf 34 til 36 står det følgende:
«Er ein ektemake avliden og let etter seg odelsjord i felleseige med den attlevande som ikkje har best odelsrett, kan felles barn eller barnebarn ikkje ta eigedomen frå den attlevande før denne har fått alderspensjon eller full uføretrygd etter folketrygdloven og barnet har fylt 18 år. Når barnet (barnebarnet) har fylt 25 år, kan det også elles få rett til å overta eigedomen, når det under omsyn til begge partane ville vere klårt urimeleg om den attlevande skulle halde fram med å bruke eigedomen.»
Dette vilkåret gjelder så lenge bo- og driveplikten oppfylles, og sørger for at den gjenlevende parten kan bli boende uten frykt for at odelsberettigede kan prøve å overta eiendommen.
Få hjelp fra advokat
Odelsrett kan være veldig komplisert, og regelverket er både gammelmodig og rigid. I tillegg er dette saker som innebærer mye følelser uansett hvilken side av bordet man sitter på. Det kan derfor være lurt å få hjelp av oss i Synega, slik at dere kan være sikre på at alt blir ordnet i henhold til gjeldende lover og regler.
Oppsummering
Odelsrett er ikke helt enkelt. Reglene er vedtatt i odelsloven, men denne er ganske innfløkt og stivbeint. Det kan dermed være vanskelig å forholde seg til alt. En eiendom får bare odel dersom den er av en viss størrelse og har vært i en og samme familie i hele 20 år. Etter at loven ble modernisert kan både kvinner og menn få odelsrett. Noen ganger er det mange som har odelsrett til samme eiendom. Disse kalles odelsberettigede. Den eldste i søskenflokken kan fraskrive seg odelsretten, slik at yngre søsken kan overta eiendommen.
Dersom du er odelsberettiget må du selv følge med på om eiendommen blir solgt. Da har du 6 måneder på deg til å kreve odelsretten din, dersom du ønsker å overta eiendommen. Det er også slik at odelsloven beskytter gjenlevende ektefelle eller samboer, slik at denne kan bli boende uten å bli kastet ut av barn eller andre med odelsrett. Det kan være lurt å få hjelp av en advokat som er ekspert på odelsloven, slik at alle parter vet at alt foregår på riktig måte.
