Et borettslag består av en gruppe andelseiere som har enerett til sin bolig, men deler fellesarealene med de andre beboerne. Borettslagsloven inneholder regler som omhandler organiseringen av borettslaget. I konflikt med naboen er det naboloven som gjelder.
Når du bor i et borettslag, er det lett å la seg irritere av naboene. Den tette bosituasjonen gjør at mindre problemer kan utvikle seg til en større konflikt. Kanskje naboen bråker om natten, lager mat som lukter vondt, eller monterer møbler tidlig om morgenen? Når du velger å bo i et borettslag, må du ha en viss toleranse for hvordan naboen oppfører seg. Samtidig er det viktig at dere viser hensyn til hverandre, og prøver å unngå å skape problemer. I denne artikkelen kan du lese mer om mulighetene du har hvis naboen blir for plagsom.
Våre advokater har god erfaring med eiendomsrettslige problemer, og svarer gjerne på spørsmål til saken din. Vi hjelper deg med råd og veiledning i klageprosessen, og eventuell videre behandling av saken gjennom mekling og domstolene.
Naboloven bestemmer hva som er tillatt
Som nevnt er det naboloven som setter grenser for hva du må tolerere av naboen. På den andre siden setter den også grenser for hva naboen har lov til å gjøre i sin egen bolig.
I loven er det særlig § 2 som er relevant. Bestemmelsen sier at
«Ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe på naboeiendommen.”
Det er altså et forbud mot å ha, gjøre, eller sette i verk noe som vil medføre urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for naboen. Formuleringen i loven er veldig generell siden den skal kunne brukes i mange forskjellige situasjoner.
Hva som anses som urimelig eller unødvendig vil variere fra sak til sak, og resultatet i hvert enkelt tilfelle kan derfor variere. Loven oppstiller videre noen faktorer som skal tillegges vekt i vurderingen av hva som er urimelig eller unødvendig:
Alternativer som reduserer skadevirkningen
Når man skal vurdere hva som er urimelig eller unødvendig, sier loven at det skal legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig å gjøre for å forhindre eller redusere skaden eller ulempen tiltaket medfører.
Vi kan tenke oss et eksempel der naboen skal pusse opp over en lengre periode. Her kan det være unødvendig at han bruker en kapp og gjærsag tidlig om morgenen hvis en håndsag kan få jobben gjort i mellomtiden. Håndsagen vil være både teknisk og økonomisk egnet til å redusere ulempen støyen tidlig om morgenen har for deg. Utover dagen vil det nok være greit å starte kapp og gjærsagen igjen. Flere trelastforretninger lar kundene kappe opp planker hos dem gratis, så dette er et annet alternativ som vil bidra til å redusere ulempene for deg.
Det sentrale er at alternative handlingsmåter kan gjøre at et ellers nødvendig tiltak kan medføre unødvendig bry for deg og de andre naboene. Så lenge det er teknisk og økonomisk mulig å gjennomføre på en mindre inngripende måte, vil dette tale for at tiltaket er unødvendig eller urimelig.
Området du bor i vil ha betydning
I vurderingen av hva som er urimelig eller unødvendig, vil området du bor i være av betydning. Her vil det avgjørende være hvilke forventninger du kan stille til naboene i området.
Hvis du velger å flytte inn i et rolig område med barnefamilier, er det naturlig å forvente at det er stille etter klokken 11 på kvelden. Om du derimot har valgt å flytte til et borettslag med mange unge og studentkollektiver, vil du måtte tåle mer støy. På samme måte kan du forvente mer støy fra oppussing og vedlikehold i et eldre bygg, enn i ett som er nyere.
Farlig oppførsel vil være forbudt
I noen tilfeller kan det tenkes at naboen gjør ting i sin egen bolig som ikke direkte påvirker deg, men som likevel kan tenkes å være urimelig overfor naboene.
Vi kan tenke oss et eksempel der naboen har utfordringer med samlemani, og leiligheten flyter over av ting. Her vil ikke den store mengden innbo påvirke deg i dagliglivet, men brannfaren gjør at det likevel kan være urimelig oppførsel overfor deg og de andre naboene.
Hvordan sende inn en naboklage:
Å sende inn en naboklage er noe de færreste er komfortable med. Likevel kan dette være den eneste løsningen for å få slutt på problemene. Hvis naboen blir for plagsom, er det bedre å ta problemet ved roten enn å vente i håp om at det går over. Her kan du lese litt om hvordan du burde gå frem:
1. Det første du må gjøre er å ta opp problemet med naboen det gjelder. De fleste vil ha et godt forhold til naboene sine, og mange saker kan løses gjennom en god dialog.
Noen synes at en personlig konfrontasjon er vanskelig. Det er ikke alle som forstår at det de gjør kan være irriterende for andre. En lapp på døren eller i postkassen kan være et godt alternativ til en dialog i første omgang. Hvis naboen ikke er klar over at musikken som spilles er for høy, eller at du får migrene av hvitløkslukten som har satt seg i leiligheten din, vil en lapp kunne gjøre han oppmerksom på oppførselen.
2. Hvis naboen ikke er enig med deg etter samtalen, må du undersøke om borettslaget har vedtekter eller regler som sier noe om problemet du opplever. De fleste borettslag har egne regler om støy, fasadeendringer ved bygging, og husordensregler. Hvis naboens oppførsel bryter med disse, kan du være lurt å vise naboen nøyaktig hvilke regler du mener han bryter.
3. Hvis naboen ikke endrer seg etter at du har vist han reglene i borettslaget, kan du klage videre til styret. En skriftlig klage er det beste, og en høflig og saklig tone er viktig. Grunnen til at du bør klage skriftlig, er at det vil være god dokumentasjon i videre behandling av saken hvis konflikten ikke løses av styret.
I klagen er det lurt å ha med ditt fulle navn, dato for klagen, og hvem det klages på. Noen borettslag har så mange leiligheter at navn kan bli litt vagt. Gjerne ha med leilighetsnummer slik at det er enklere for styret å forstå hvem det dreier seg om.
Videre er det viktig at du beskriver problemet så godt du kan. Du kan også fortelle at du har tatt kontakt med naboen allerede, uten at dette ga noe resultat. Klagen burde også inneholde hvor lenge problemet har foregått, og eventuelt hvor hyppig og omfattende det er.
4. Om styret ikke tar saken på alvor, er det viktig at du følger opp saken. Ta notater om hvor ofte problemet oppstår, og gjerne dater disse så du kan dokumentere problemet ved videre behandling av saken. Ytterligere klager til naboen din og styret burde også være skriftlige, og så detaljerte som du kan.
5. Dersom naboen eller styret ikke viser forståelse etter gjentatte klager og dokumentasjon, kan det være nødvendig å ta kontakt med en advokat som kan se på saken. Synegas advokater har god erfaring med nabotvister, og bistår gjerne med veiledning og hjelp til en løsning på konflikten. I mange tilfeller dekker innboforsikringen store deler av advokatutgiftene dine.
Hvilke konsekvenser vil det ha for naboen om han bryter loven?
Hvis det viser seg at naboen din gjør noe som går over grensene i naboloven, har du flere rettigheter:
– Du kan kreve at naboen retter problemet
– Du kan også kreve erstatning hvis naboens tiltak har gitt deg et økonomisk tap
Hvis du krever at naboen skal rette problemet, vil han måtte sørge for at tiltaket er innenfor lovens grenser. Dette kan for eksempel være at det brukes mindre støyende maskiner, andre kjemikalier, eller lar være å gjennomføre tiltaket som planlagt. Hvis problemet er at naboen har bygget på en måte som er i veien for deg, vil dette i noen tilfeller måtte fjernes. Naboen har for eksempel ulovlig satt opp en balkong som skygger ekstremt fra utsikten fra stuen.
Noen ganger kan det skje at naboens tiltak medfører ytterligere utgifter for deg. Det kan tenkes at naboen har pusset opp leiligheten, og med et uhell boret for langt inn i veggen slik at det ble hull på din side. I så fall er han erstatningsansvarlig for denne skaden. Et annet eksempel kan være at naboens oppførsel har gjort at vond lukt har satt seg i din leilighet. I så fall vil utgifter til vasking- og rensing av leiligheten kunne kreves erstattet av naboen.
Oppsummering
Som du har lest, vil det være de urimelige eller unødvendige tiltakene du kan klage på. Enten det er støy, lukt, andre problemer naboen utsetter deg for, er det forventet at du har en viss toleranse.
Hver sak må vurderes konkret, og hvilket område du bor i og hva som er mulig å gjøre for å forhindre eller redusere skadevirkningen, vil være relevant for avgjørelsen av hva som er urimelig eller unødvendig til skade for deg.
Om naboens oppførsel er urimelig eller unødvendig plagsom, kan du klage. Her er det lurt å ta kontakt med naboen, og se om problemet kan løses gjennom en god dialog. Hvis dette ikke hjelper, vil en skriftlig klage til styret være steg nummer to. I klagen er det lurt å være så detaljert som mulig. Gjerne si noe om når problemet begynte, og hvor omfattende det er. Om problemet er vedvarende, kan dette også være lurt å skrive om.
Hvis problemet ikke løser seg etter at du har tatt kontakt med styret, anbefaler vi at du tar kontakt med oss slik at våre advokater kan hjelpe deg videre i saken.
