Kjøp og salg av bolig er blant de største økonomiske avgjørelsene vi tar i løpet av livet. I mange tilfeller leser man om boligkjøpere som vil heve kjøpet sitt, men i denne artikkelen skal vi se nærmere på selgerens muligheter til å heve salget.
Det er flere grunner til at man vil heve et salg av boligen. Eksempler kan være at selgeren ikke har funnet et nytt hjem, eller at han eller hun angrer på salget og ønsker å bli boende. Uavhengig av bakgrunnen for ønsket om å heve boligsalget, er hovedregelen at selgeren ikke kan trekke seg etter at et bud er akseptert så lenge kjøperen holder sin del av avtalen.
Hva betyr heving av boligsalg?
Det er mange som forveksler heving av boligsalg med at selgeren trekker seg fra salget. Hvis et boligsalg skal heves, må det først ha blitt inngått en bindende avtale mellom deg og kjøperen. En bindende avtale er inngått når du har akseptert budet han har gitt på boligen din.
Om du derimot skal trekke deg fra et boligsalg, må dette gjøres før den bindende avtalen er inngått.
Hva sier loven?
Utgangspunktet i Norge er at avtaler skal holdes slik de ble inngått. Om du skal heve avtalen, må det ha skjedd noe som gir deg grunnlag for heving. Et slikt grunnlag vil som oftest være et avvik fra avtalen. Fra kjøperens side vil et avvik ofte være feil eller mangler med boligen som han ikke visste om da han kjøpte den. Fra din side vil et avvik for eksempel være at kjøperen ikke betaler for boligen.
For at systemet skal være rettferdig, vil avtalebrudd fra både kjøperen og selgeren få konsekvenser. I denne artikkelen er det særlig avhendingsloven som er grunnlaget for din mulighet til å heve boligsalget. Vi tar utgangspunkt i at boligsalget som skal heves gjelder en ferdigstilt bolig, og ikke en som er under oppføring. Om hevingen av salget gjelder en bolig som ikke er ferdigstilt, er det bustadoppføringsloven som gjelder.
Avhendingsloven
Det er altså avhendingsloven som gjelder for ferdigstilte boliger. § 5-3 gjelder heving av boligsalg, og gir en detaljert liste for hvilke tilfeller som åpner for at du kan heve salget av boligen din.
Forsinket betaling
I første ledd står det at selgeren kan heve avtalen hvis forsinket betaling innebærer et vesentlig avtalebrudd. Om man skal ta loven på ordet, vil det bare være forsinket betaling som gir grunnlag for heving av salget. Etter andre rettskilder vil likevel andre forsinkelser også være omfattet, for eksempel betaling i feil valuta, eller lignende. Det er altså forsinkelse av «riktig» betaling som kan gjøre at du kan heve kjøpet.
«Vesentlig avtalebrudd»
Videre må forsinkelsen innebære et «vesentlig avtalebrudd». Bruken av ordet «vesentlig» tilsier at det skal mye til for at heving blir aktuelt. Vurderingen vil avhenge av om du har rimelig grunn til å si deg fritatt fra kontrakten, og det er flere faktorer som vil være relevante her:
For det første vil det være avgjørende hvor forsinket betalingen faktisk er. Om det bare er snakk om et par dager, vil det være mindre grunn til å si seg fri fra kontrakten enn om forsinkelsen er på flere måneder.
En annen faktor er om noe av kjøpesummen er betalt, og i så fall hvor mye som er ubetalt. Hvis kjøperen har betalt 90% av kjøpesummen vil det være mindre grunn til å heve salget enn om han ikke har betalt noe som helst.
Hvilke konsekvenser den forsinkede betalingen har for deg er også sentralt. Om den manglende betalingen gjør at du ikke kan betale for din nye bolig, vil det være mer alvorlig enn om det bare er et irritasjonsmoment. I en dom fra Høyesterett var en forsinket betaling på 6 uker nok til at selgeren kunne heve salget,
Forsinkelse eller mangel på andre skyldnader
I andre ledd står det at du kan heve avtalen om ikke kjøperen oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen. Her er det også et vilkår at den manglende oppfyllelsen medfører et vesentlig avtalebrudd. Det samme gjelder hvis kjøperen ikke overtar eiendommen, og du har en særlig interesse i å bli kvitt den.
Andre ledd åpner altså for at også andre forsinkelser enn betaling, kan være grunn til å heve salget. «Andre skyldnader» er som oftest relevant hvis kjøperen skal betale for hele- eller deler av boligen på en annen måte enn med penger. Dette kan eksempelvis være et innbytte i andre verdifulle eiendeler, at kjøperen skal finne en ny bolig til deg, eller at han skal hjelpe deg med å få jobb i en ny by. Om kjøperen ikke har gjort sine forpliktelser, og det medfører et vesentlig kontraktsbrudd, kan du heve salget.
Videre kan du også heve salget hvis kjøperen ikke overtar boligen etter avtalen, og du har en særlig interesse av å bli kvitt den. Bakgrunnen for din interesse kan være mange, men ofte skyldes det enten sykdom, alderdom, eller at boligen krever aktivitet i form av drift. Eksempelvis vil en gård med dyr og avlinger være avhengig av at noen drifter den og tar vare på dyrene. Om kjøperen ikke overtar til avtalt tid, og du ikke har anledning til å drifte den videre (kanskje du er syk, eller har flyttet til en annen by?), vil dette være grunnlag for heving.
Manglende betaling eller overtakelse etter tilleggsfrist
I tredje ledd står det at du kan heve salget hvis kjøperen ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist som du setter, eller ikke overtar eiendommen innen en frist du har satt når du har særlig interesse av å bli kvitt eiendommen. Før denne tilleggsfristen er ute, kan du ikke heve salget med mindre kjøperen har sagt at han ikke kommer til å oppfylle avtalen innen fristen.
Hvis kjøperen ikke har betalt eller overtatt eiendommen, kan du sette en tilleggsfrist som må overholdes. I tilfeller der kjøperen ikke oppfyller avtalen innen tilleggsfristen du har satt, kan du heve salget. I disse tilfellene vil kjøperen allerede ha brutt avtalen ved å ikke betale eller overta i tide, og det vil derfor være lettere å heve salget etter denne bestemmelsen enn de tidligere nevnte.
Tinglysning eller overtakelse avskjærer heving av salget
Etter fjerde ledd kan du ikke heve salget etter at skjøtet for eiendommen er gitt til kjøperen, eller blitt tinglyst. Det samme gjelder hvis kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, med mindre det gjelder brudd på naturalytelser, husvære, eller lignende personlige rettigheter som kjøpere måtte vite at var viktige for deg. Du vil likevel ha rett til å heve salget hvis du har tatt forbehold om dette, eller kjøperen ikke oppfyller avtalen.
Utgangspunktet for denne bestemmelsen er at en tinglysning, eller overtakelse av eiendommen, avskjærer din rett til å heve salget. Om du likevel har tatt forbehold om en rett til heving, eller kjøperen ikke opprettholder sin del av avtalen, vil din rett til heving fremdeles gjelde.
Det er noen unntak fra utgangspunktet om at overtakelse av eiendommen, eller tinglysning, avskjærer mulighetene for heving. Dette gjelder for eksempel i tilfeller der bosted på tomten utgjør en stor verdi for deg som strekker seg lenger den økonomiske verdien. Uansett er det et krav om at det har skjedd et vesentlig avtalebrudd, og at kjøperen visste at dette var viktig for deg. Hvis kjøperen ikke er klar over verdien tomten har for deg (utover det økonomiske), vil ikke unntaket gjelde.
Avhendingsloven § 6-2 åpner for heving
I avhendingsloven § 6-2 åpnes det også for heving av boligsalget. Denne bestemmelsen sier at selgeren kan heve salget før oppfyllingstiden hvis det er klart at avtalen vil bli brutt på en måte som gir en part (kjøper eller selger av boligen) rett til å heve. Oppfyllingstiden er som regel når kjøperen må betale for boligen, og du må overlevere nøklene.
Om det er klart at avtalen ikke oppfylles, vil du altså kunne heve salget. Her må det være gitt tydelige signaler fra kjøperen om at avtalen ikke vil gjennomføres. Dette kan for eksempel være at kjøperen har gått på en økonomisk smell, og ikke har mulighet til å betale for boligen.
Når kjøperen er klar over at du vil heve salget, kan han motvirke hevingsretten ved å gi en bekreftelse på at avtalen oppfylles. Hva som er tilstrekkelig som bekreftelse vil variere, men om du hever salget på grunn av mistro til økonomien, kan en kontoutskrift (eller lignende) ofte gi godt grunnlag for om han kan betale eller ikke.
Oppsummering
Som du har lest, er det mye som skal til for at du kan heve salget av boligen din. Om en bindende avtale er inngått, er du avhengig av at kjøperen begår et vesentlig kontraktsbrudd. Forsinket betaling eller manglende overtakelse er som regel de vanligste kontraktsbruddene, men det kan også hende at kjøperen har betalt i feil valuta, eller at han ikke har betalt andre skyldnader som følger av avtalen.
Om du har tinglyst avtalen, eller overgitt skjøtet til kjøperen, er du i utgangspunktet avskåret fra å heve salget. Det samme gjelder om han allerede har overtatt boligen. Hvis det er klart at kjøperen ikke kommer til å overta boligen, eller betale innen gitt frist, kan du også heve salget.
Det er ingen boligsalg som er like, og denne artikkelen er kun ment for å gi deg et innblikk i hvilke muligheter du har for å heve et salg av boligen din. Som alltid vil det være unntak, nyanser og tilleggsbestemmelser som ikke blir presentert i en så generell fremstilling. Om du vurderer å heve salget av boligen din, eller har spørsmål til din konkrete sak, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat for å gi videre veiledning. En advokat kan hjelpe deg med å forstå reglene, kontakt kjøperen, og eventuelt ta saken videre i rettssystemet hvis det blir nødvendig.
