House keys and money on a signed contract of house sale. Focus on keys.

Utkastelse av leietaker: Slik går du frem

Store deler av Norges befolkning leier bolig. Leietakeren er ikke alltid som du forventet da dere inngikk leieavtalen, og det kan være mange grunner til at du ønsker å kaste han ut. Enten årsaken bak utkastelsen er støy fra leiligheten som plager naboene, manglende betaling av husleien, eller annen dårlig oppførsel, kan du ikke kaste ut leietakeren selv. Namsmannen må kontaktes, og saken vil vurderes nærmere før en eventuell utkastelse kan skje. 

Det er viktig å huske at en lovlig utkastelse må gjøres av namsmannen. Hvis du velger å kaste ut leietakeren på egenhånd, kan dette få store konsekvenser for deg i form av erstatningsansvar. 

Videre i artikkelen kan du lese mer om hvordan en utkastelse av leietakere gjennomføres. 

Hva sier reglene for utkastelse? 

Ved inngåelsen av leieavtalen inngikk du og leietakeren en kontrakt. I kontrakten er det som regel spesifisert en oppsigelsestid, og det er oppsigelsestiden som avgjør når leieforholdet tar slutt. Dersom du har behov for at leieforholdet skal opphøre før oppsigelsestiden er utløpt, må du ha et tvangsgrunnlag. 

En leiekontrakt kan være tidsbestemt, eller tidsubestemt. En tidsbestemt kontrakt inneholder en gitt dato der leieforholdet ender, og du vet når leietakeren flytter ut. Ofte vil tidsbestemte kontrakter strekke seg over lengre perioder, gjerne 1, 3 eller 5 år av gangen. I tidsubestemte kontrakter vil oppsigelsestiden ofte være på 3 måneder (telt fra den 1. i måneden etter at oppsigelse leveres), og leiekontrakten gjelder frem til en av partene sier den opp. 

Et tvangsgrunnlag kan følge av en skriftlig avtale mellom deg og leietakeren, oppsigelse av leieforholdet, eller tvangsfullbyrdelsesloven

Tvangsgrunnlag med grunnlag i skriftlig avtale

Den skriftlige avtalen mellom deg og leietakeren vil som oftest være leiekontrakten, med mindre en annen avtale har blitt inngått på et senere tidspunkt. For at denne avtalen kan brukes som et tvangsgrunnlag, må den ha en klausul som åpner for fravikelse. 

Fravikelsesklausulen kan være at «dersom (leietakeren) bryter vilkårene i denne kontrakten, kan han kastes ut før oppsigelsestiden har utløpt».  Lignende formuleringer som «brudd på denne kontrakten vil føre til utkastelse», er også vanlige. 

For deg som leier ut, vil en fravikelsesklausul være en stor fordel. Dette gjelder spesielt hvis leiekontrakten er tidsbestemt, og varer over flere år. 

I klausulen må det også være spesifisert hva som medfører utkastelse av leietakeren, og ofte er dette brudd på leiekontrakten. Typiske eksempler vil være at leietakeren ikke har betalt husleie slik han skal, ikke vedlikeholder leiligheten slik at den forfaller, eller at leietakeren har leid ut leiligheten til noen andre uten at du vet det. Disse eksemplene vil bare være ansett som brudd hvis dette står i kontrakten. 

Tvangsgrunnlag ved oppsigelse av leieforholdet

Mange leiekontrakter er tidsubestemte, og kan sies opp av både leietakeren og utleieren. Som utleier krever oppsigelsen av leieforholdet at du har en saklig grunn. Det vil variere fra sak til sak hva som er saklig, men det vanligste er at leietakeren ikke følge reglene dere har blitt enige om. 

Når du velger å si opp leiekontrakten, må leietakeren flytte innen en gitt frist. Om dette ikke skjer, kan du begjære en tvangsutkastelse hos namsmannen.

Tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven

I noen tilfeller kan det hende at du hverken har en fravikelsesklausul i kontrakten med leietakeren, eller mulighet til å si opp leieforholdet. I så fall vil de alminnelige tvangsgrunnlagene være opplistet i loven, og der nevnes blant annet: 

  • Dom 
  • Rettsforlik
  • Andre avgjørelser

For at dette skal være aktuelt, må leietakeren være skyldig i et «vesentlig mislighold» av leiekontrakten.

Husleieloven lister opp hva som ofte er ansett som vesentlig mislighold: 

  • Leietakeren betaler ikke husleie, eller oppfyller ikke andre krav som står i leieavtalen
  • Etter skriftlig advarsel fortsetter leietakeren å forsømme plikten til å vedlikeholde boligen, eller opptrer på en annen måte som er til alvorlig sjenanse for utleieren, eiendommen eller andre brukere. 
  • Leietakeren overlater boligen til andre, og fortsetter med dette etter å ha mottatt skriftlig advarsel
  • Leieren misligholder andre plikter på en måte som gjør at leieavtalen må avsluttes

Loven bruker ordet «vesentlig» som utgangspunkt, men det må gjøres en konkret vurdering i hver enkelt sak. Ofte vil det være snakk om gjentatte eller langvarige brudd på kontrakten, og ikke enkelthendelser. At leietakeren betaler husleien et par dager for sent en gang, vil neppe være noe «vesentlig mislighold». 

Hvordan fungerer tvangsutkastelsesprosessen? 

Tvangsutkastelsesprosessen er lang fordi den skal beskytte en leietaker fra å bli hjemløs uten et tilstrekkelig grunnlag. Videre i artikkelen kan du lese mer om hvilke steg denne prosessen innebærer. 

1 – Skriftlig varsel til leietakeren fra utleier

I en utkastelsesprosess må du sende et skriftlig varsel til leietakeren, der du gir informasjon om at det vil begjæres en tvangsutkastelse hvis ikke kravet i varselet oppfylles innen 14 dager. Kravet i varselet kan være at utestående leie betales, eller at nødvendig vedlikehold gjennomføres. 

Det kan være vanskelig å vite hva man skal skrive i et slikt varsel, og politiet har derfor utarbeidet en rekke maler for forskjellige kontraktsbrudd. Det er blant annet egne skjemaer for varsler som gjelder ubetalt husleie og utløpt leietid

Blant disse skjemaene finner du også et for begjæring om utkastelse. 

2 – Begjæring om tvangsutkastelse 

Om leietakeren ikke innretter seg etter kravene du rettet i det skriftlige varselet innen fristen på 14 dager, vil det neste steget være å sende inn en begjæring om tvangsutkastelse til den lokale namsmyndigheten der du bor. 

3 – Namsmannen gjør en vurdering av begjæringen 

Når du har sendt inn skjemaet om begjæring om tvangsutkastelse til den lokale namsmyndigheten, vil det gjøres en vurdering av situasjonen. Etter vurderingen, vil det sendes et brev til leietakeren som informerer om hva som foregår. Leietakeren vil også bli gitt 14 dager på å komme med eventuelle innvendinger, eller kommentarer til begjæringen hvis han er uenig. Om det ikke blir gitt noen innvending, eller om leietakeren ikke innretter seg etter dine krav, vil namsmannen begynne selve tvangsutkastelsen. 

4 – Selve tvangsutkastelsen

Ved begynnelsen av tvangsutkastelsen, vil namsmannen gi leietakeren din en frist for når han må flytte ut av boligen. Dersom leietakeren ikke flytter innen fristen, vil han ikke lenger ha krav på tilgang til boligen. I så fall vil du møte namsmannen i følge med en låsesmed. Låsesmeden bytter låsen på døren slik at leietakeren stenges ute. 

Igjen er det viktig å huske at du ikke kan bytte låsen selv for å stenge leietakeren ute. Det er namsmannen som må ta denne avgjørelsen. 

Etter at låsen er skiftet, vil leietakeren din ha 14 dager på å hente tingene sine ut av boligen. Her må dere avtale et tidspunkt for henting, siden han ikke lenger kan ta seg inn i boligen etter eget ønske. Hvis det ikke er mulig å finne et tidspunkt som passer for begge, må namsmannen kontaktes for ytterligere veiledning i saken. 

Noen ganger kan det hende at leietakeren velger å ikke hente tingene sine. Ofte er det gjenstander uten noen nevneverdig verdi, og du vil få dekket kostnader for lagerlokale eller bortkjøring av tingene. Selv om tingene tilsynelatende er verdiløse eller uønskede, vil du ikke kunne selge dem, gi dem bort, eller bruke eiendelene selv. 

Når boligen er tømt for leietakerens eiendeler, er leieforholdet formelt avsluttet. Du står nå fritt til å bruke husrommet slik du vil, og kan finne en ny leietaker hvis du ønsker det. 

Dersom bakgrunnen for utkastelsen var manglende husleie (og denne enda ikke er betalt), vil prosessen mellom deg og namsmannen som regel fortsette til full betaling har skjedd.  

Hva kan jeg gjøre for å unngå tvangsutkastelse? 

Det er umulig å vite om personene som leier boligen vil bryte kontrakten, eller ikke. Likevel er det en del steg du kan ta i forkant av avtaleinngåelsen, slik at du kan øke sjansen for å finne de beste leietakerne. 

For det første er det lurt å bruke god tid på å finne leietakere. Selv om det er fristende å leie ut til de første som melder seg, kan det lønne seg å la det gå litt tid hvis du er usikker. Gjerne spør etter referanser fra tidligere leieforhold hvis de har det. Det går også an å Google personene for å se hva slags bilder og innhold de legger ut på sosiale medier. Om det er mye innhold fra hjemmefester, og hobbyene deres er trommer eller dansing til høy musikk, er de kanskje ikke riktige leietakere for deg. Tapt leieinntekt i en måned er lite, sammenlignet med tiden og energien det tar å kaste ut leietakere som ikke oppfører seg.  

For det andre kan du sørge for at leiekontrakten du ber dem signere har en fravikelsesklausul som gir deg rett til utkastelse ved brudd på avtalen. Om du har tenkt å leie ut over en lang periode, eller på fast basis, kan det være en ide å be en advokat lese gjennom kontrakten. I møte med advokaten kan du fortelle hva du ønsker at kontrakten skal sikre deg mot, og hva den skal gi deg rett til. På denne måten er det i alle fall ikke smutthull i kontrakten som gjør at du ikke kan kaste ut leietakeren. 

Avslutningsvis kan du også sørge for å ha en god dialog med leietakerne helt fra starten av leieforholdet. Om begge ønsker å samarbeide, er det enklere å unngå irritasjon underveis. En vennlig påminnelse om at husleien skulle blitt betalt dagen før, løser ofte mye. Hvis du er snill og tilgjengelig fra starten, er det større sjanse for at leietakerne kommer til deg med spørsmål eller problemer underveis. Kanskje den manglende betalingen skyldes at de har mistet jobben, og ikke tør å si fra til deg? 

Bruk av advokat i utkastelsessaker

Som du kan se, er prosessen for å kaste ut en leietaker lang og tidkrevende. Fristene som løper 14 dager av gangen, gjør at en tvangsutkastelse ofte strekker seg over måneder. Det er ikke alle som har tid eller kapasitet til å følge opp en slik sak over lengre tid. Denne artikkelen er ment som en generell fremstilling av hvordan en utkastelse gjennomføres, og det vil være en rekke nyanser som ikke blir presentert her. 

Det er ingen leieforhold som er like, og det vil variere hvilke faktorer som spiller inn i avgjørelsen. For å sikre at saken ender best mulig for deg, anbefaler vi at du tar kontakt med en av våre advokater. Om utkastelsen gjennomføres på feil måte, risikerer du at leietakeren krever store summer i erstatning. 

Angre boligkjøp

Boligkjøp er et av de største økonomiske valgene du tar i løpet av livet. Store forventninger og følelser er involvert,

Les mer »