Tvangsutkastelse

Tvangsutkastelse: Komplett guide (rettigheter, krav, o.l.)

Det er vanlig å leie bolig, og nesten en million nordmenn bor i en bolig som de ikke eier selv

Mange som eier boliger velger å leie dem ut for å tjene litt ekstra penger. Selv om man gjør grundige undersøkelser av leietakerne på forhånd, er det umulig å vite hvordan leieforholdet utspiller seg over tid. De aller fleste er ordentlige, og behandler boligen på en god måte. Dessverre er det ikke alltid slik at leieforholdet blir som forventet, og du får lyst til å kaste ut leietakeren din. 

Det kan være mange grunner til at du vil avslutte leieforholdet. Manglende betaling av husleie, klager på støy og festing fra naboene, eller røyking inne i boligen er noen av de vanligste problemene. I mer alvorlige tilfeller kan skje at leietakeren gjør skade på boligen, for eksempel ved fuktskader etter vannsøl som ikke tørkes skikkelig. 

I denne artikkelen kan du lese mer om tvangsutkastelse av leietakere.  

Før du leser videre, er det viktig å være klar over at du ikke kan kaste ut leietakerne på egenhånd. Hvis du bytter låsen, eller på andre måter hindrer dem i å få tilgang på boligen de leier, kan dette få store konsekvenser for deg. 

Hva sier avtalen mellom dere? 

Utgangspunktet for når leietakeren må flytte ut, er oppsigelsestiden i leiekontrakten dere signerte da personen flyttet inn. Kontrakten bestemmer når leieforholdet tar slutt, og hvis du vil at personen skal flytte tidligere enn det som følger av avtalen, må du ha et tvangsgrunnlag. 

Et tvangsgrunnlag er et rettslig grunnlag som gjør at du kan kreve at leietakeren flytter mot deres vilje. Dette kan være en skriftlig avtale mellom deg og leietakeren, en oppsigelse av leieforholdet, eller følge av tvangsfullbyrdelsesloven. Om du ikke har et tvangsgrunnlag, kan ikke namsmyndighetene kreve at leietakeren flytter ut. 

Skriftlig avtale mellom deg og leietakeren

I den skriftlige avtalen mellom deg og leietakere (leiekontrakten) er det vanlig å klausuler som sier noe om hvilke konsekvenser eventuelle brudd på leiekontrakten medfører. For at leiekontrakten skal fungere som et tvangsgrunnlag, må den ha en klausul som sier at du kan kaste ut leietakeren hvis bestemte vilkår brytes. 

Som utleier er det viktig å skrive leiekontrakter som har denne typen klausuler. Dette gjelder særlig hvis du har tidsbestemte leiekontrakter som angir hvilken dato leieforholdet tar slutt. 

Typiske brudd på leiekontrakten er at leietakeren ikke betaler husleie, eller ikke vedlikeholder leiligheten. Dersom fremleie ikke er tillatt, kan dette også være et brudd på avtalen mellom dere. Disse eksemplene vil bare være et brudd på leiekontrakten hvis det står i kontrakten at dette er brudd på avtalen. 

Oppsigelse av leieforholdet (oppsigelsestid)

Et annet tvangsgrunnlag kan være at leieforholdet er avsluttet. Om man ikke har gitt en bestemt dato i leiekontrakten, er det vanlig at både leietakeren og utleieren kan velge å avslutte leieforholdet. 

Når du er utleier, er du avhengig av å ha en saklig grunn for å kunne si opp leieforholdet. Hvilke grunner som er saklige vil variere fra situasjon til situasjon, men de vanligste grunnene er at leietakeren ikke betaler husleien i tide, ikke bidrar til å vedlikeholde boligen slik dere har avtalt, eller bryter andre regler i leiekontrakten. 

Dersom du sier opp leiekontrakten og har en saklig grunn til dette, må leietakeren din flytte innen en gitt tidsfrist. Om personen ikke flytter innen fristen, kan du sende inn en begjæring om tvangsutkastelse til namsmyndighetene.

Tvangsfullbyrdelsesloven som tvangsgrunnlag 

Når du ikke har skrevet inn noen fravikelsesklausul i leiekontrakten, eller ikke har anledning til å si opp leieforholdet på vanlig måte, kan tvangsfullbyrdelsesloven være et nyttig verktøy. Loven gir en liste over de vanlige tvangsgrunnlagene, og her nevnes blant annet en dom, et rettsforlik, eller andre avgjørelser. 

For at du skal ha et tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven (for eksempel en dom), må som regel leietakeren være skyldig i å «vesentlig misligholde» de forpliktelsene som følger av leiekontrakten dere har signert. Hva som er et mislighold av denne kontrakten vil variere fra sak til sak, og enkelthendelser er ofte ikke nok til å få en dom som krever opphør av leieforholdet. 

Hvordan fungerer tvangsutkastelsesprosessen?   

Det er mange som blir overrasket over hvor omfattende utkastelsesprosessen er. 

For å unngå store problemer i fremtiden, er det viktig at du setter deg inn i hva du selv kan gjøre for å sikre at leietakerne du signerer kontrakten med er pålitelige mennesker. Gjerne ta deg god tid når du går gjennom de ulike henvendelsene, og gjør et kjapt søk på nett for å se om det dukker opp noen røde flagg. Mange bilder av hjemmefester, alkohol og rot kan være grunn til å se videre til neste kandidat. Forespørsel om referanser fra tidligere utleiere kan også være en god ide. Mange forfalsker slike referanser, så gjerne ring for å se at referansen stemmer. 

I tillegg til å vurdere kandidatene nøye, er det lurt å sørge for at leiekontrakten dere signerer ivaretar dine interesser. Det kan derfor være en god ide å ta kontakt med en advokat som kan se gjennom innholdet i kontrakten, og som kan komme med ideer til klausuler og formuleringer slik at kontrakten faktisk fungerer når du trenger den. Så lenge leietakerne er ordentlige folk, er kontrakten kun en formalitet. Behovet for kontrakten oppstår først når avtalen brytes. Om kontrakten ikke er utarbeidet godt nok, blir det vanskelig å kaste ut leietakerne. 

1 – Varsel til leietakeren

Det er en lang prosess som må gjennomgås, og bakgrunnen er at man skal ha et vern mot å bli hjemløs. Dersom du vil kaste ut en leietaker må du først sende et skriftlig varsel der du informerer om at en tvangsutkastelse vil bli krevd dersom kravene i varselet ikke oppfylles innen to uker. Dette kan for eksempel være betaling av manglende husleie, eller utflytting etter endt leieforhold. 

Det er visse krav som stilles til det skriftlige varselet, og du finner egne maler du kan bruke på politiet sine hjemmesider. 

2 – Begjæring og tvangsutkastelse til namsmyndighetene

Det er ikke alltid at leietakeren oppfyller kravene du stiller i det skriftlige varselet innen tidsfristen, og i så fall er det neste steget i prosessen å sende inn en begjæring om tvangsutkastelse til namsmyndighetene. Selv om det frister å skifte låsen eller stenge leietakeren ute på andre måter, er det viktig å ikke gjøre dette selv. Det er bare namsmyndighetene som kan kaste ut leietakere, og du må derfor ta kontakt med dem for videre bistand. 

Når du sender inn en begjæring om tvangsutkastelse er det nødvendig å legge ved en kopi av tvangsgrunnlaget (eks. Dokumentasjon på manglende betaling) og en kopi av den skriftlige advarselen du sendte. Begjæringen skal sendes til namsmyndighetene i det distriktet som den leide eiendommen er plassert i. Om du er usikker på hvor begjæringen skal sendes, kan du ta kontakt med namsmyndighetene her

3 – Namsmyndighetene vurderer saken

Når du har sendt inn en begjæring om tvangsutkastelse til namsmyndighetene, vil det gjøres en vurdering av situasjonen. Etter dette vil namsmyndighetene sende et brev til leietakeren din med informasjon om hvordan situasjonen er, og leietakeren vil få muligheten til å komme med sin side av saken. Hvis personen er uenig i det du har sagt, eller har andre innspill, vil disse tas med i vurderingen. 

Om leietakeren din ikke kommer med noen innspill, og ikke innretter seg etter kravene dine etter henvendelsen fra namsmyndighetene, vil selve utkastelsen starte. 

4 – Selve utkastelsen

Når selve utkastelsen starter, vil namsmyndighetene gi leietakeren din en frist for utflytting av boligen. Om personen ikke flytter ut innen denne fristen, vil namsmyndighetene og en låsesmed bytte låsen på døren slik at leietakeren din ikke lenger kan komme inn i boligen. 

Når låsen er skiftet vil leietakeren din ha fire uker på å hente tingene sine. Dere må avtale et tidspunkt for henting siden leietakeren ikke lenger har nøkkel til boligen. Om dere har problemer med henting av tingene, kan dere ta kontakt med namsmyndighetene for videre veiledning i saken. 

Noen ganger hender det at leietakeren ikke tar med seg tingene sine. Som utleier ønsker du trolig å leie ut boligen til noen andre, og med namsmyndighetenes godkjenning kan du få dekket utgifter til lagerlokaler eller bortkjøring av eiendelene. Husk at du ikke kan selge tingene, eller gi dem bort når de ikke hentes. Du kan heller ikke bruke dem selv. 

Om eiendelene ikke hentes kan du høre med namsmyndighetene om eiendelene kan kastes eller selges. 

5 – Utkastelsen er ferdig

Etter at eiendelene til leietakeren er borte (enten ved avhenting, lagerlokaler, eller bortkjøring) er leieforholdet slutt. En av de vanligste grunnene til utkastelse er manglende betaling av husleie, og om denne ikke har blitt betalt inn må du kontakte namsmyndighetene for en innkreving av pengene du har krav på. 

Hva koster en utkastelse?

Når du skal be om en utkastelse, må du (utleier av eiendommen) betale et rettsgebyr på 1528 kroner. Om utkastelsen gjennomføres blir de totale utgiftene for rettsgebyret 3179 kroner. Det er du som har ansvaret for at rettsgebyret betales, men pengene kan kreves av leietakeren i etterkant av utkastelsesprosessen. 

Rettsgebyret vil dekke utgiftene som utkastelsen medfører, for eksempel til låsesmeden for utskifting av låsen i døren.

Alle nødvendige utgifter i saken kan du kreve at leietakeren dekker. 

Hvordan kan en advokat hjelpe deg med utkastelse av leietakeren din? 

Som du kan se, er det ikke så enkelt å kaste ut en leietaker. Dersom du ikke har en leiekontrakt som sier at brudd på avtalen medfører utkastelse, er du avhengig av å kunne si opp leieforholdet. Om du har en tidsbestemt leiekontrakt kan dette bli vanskelig, og du må få et tvangsgrunnlag gjennom domstolene eller en annen rettskraftig avgjørelse. En advokat kan hjelpe deg med å utarbeide en god leiekontrakt som kan hjelpe deg dersom konflikt oppstår med leietakeren din på et senere tidspunkt. Advokaten kan bidra med å fremme saken din dersom domstolene skal vurdere om leietakeren er skyldig i et vesentlig mislighold av leiekontrakten. 

I tillegg til å ha et tvangsgrunnlag, er prosessen frem mot utkastelsen både frustrerende og omfattende. En advokat kan hjelpe deg med å sende varsel til leietakeren, og med å sende en begjæring til namsmyndighetene om utkastelse. 

Det er ingen situasjoner som er like, og dette er kun en generell fremstilling av en tvangsutkastelsesprosess. Som alltid er det en rekke tilleggsvilkår og unntak som ikke presenteres her, og en advokat kan vurdere saken din konkret sånn at alt går riktig for seg. Om utkastelsen gjøres på feil måte kan du risikere å måtte betale store erstatningssummer til leietakeren din.   

Farhad Khan

Daglig leder, Synega Advokat

"(Påkrevd)" indicates required fields

Navn(Påkrevd)
(Påkrevd)

Påtaleunnlatelse

I Norge er påtalemyndigheten den offentlige myndigheten som reiser påtale mot noen som de mener at har begått en straffbar

Les mer »