trehus i bakgrunnen av gjøvel

Skjulte feil og mangler ved boligkjøp: Se dine rettigheter

Det er stort å kjøpe en bolig, enten det er for første gang eller du allerede har gjort det et par ganger. Derfor er det utrolig kjedelig når skjulte feil og mangler ødelegger lykken over å ha kjøpt ny bolig. Heldigvis har du som boligkjøper mange rettigheter.

Største årsak til tvister

Når det kommer til eiendomskjøp er skjulte feil og mangler den største årsaken til tvister. Statistikk som forsikringsselskapene sitter på viser at det i 25 % av alle boligkjøp oppstår tvister mellom kjøper og selger. Skjulte feil og mangler dukker oftest opp på badet, og kan være alt fra vannskader og fuktskader til mugg, råte, lekkasjer, dårlig håndverk, skadedyr og lignende.

Boligkjøperen får ofte medhold

Lignende statistikk viser også at boligkjøperen oftest får medhold i domstolen når det kommer til slike tvister. Derfor lønner det seg å sende inn en klage når du oppdager at boligen du har kjøpt ikke var helt som den skulle være.

I denne artikkelen skal vi gå nærmere inn på hvilke rettigheter du som boligkjøper har om du oppdager at boligen er preget av skjulte feil og mangler. Vi viser deg også hvordan du kan dokumentere skadene og sende inn en klage. Det viktigste er at du reagerer med en gang når du oppdager det.

Loven som regulerer tvister

Det er avhendingsloven som regulerer tvister i forhold til boligkjøp. Denne loven vil derfor ligge til grunn når det gjelder hvilke rettigheter boligkjøperen har, spesielt når det kommer til tvister med selger.

Det må foreligge en mangel

Skal du kunne klage på skjulte feil ved boliger, er første vilkår at den skjulte feilen må utgjøre en mangel. Hvis det ikke er en mangel, har du heller ingen sak. En mangel vil si at boligen ikke er slik det står i avtalen, og som alltid er det avtalen som er det viktigste. Det er tross alt den som regulerer og legger grunnlag for kjøpet. Det hele vil belage seg på en total helhetsvurdering av boligen din for å se om det foreligger kontraktsbrudd.

Selges som den er

En av utfordringene er at nesten alle boliger som selges på det norske markedet i dag har en «selges som den er»-forbehold. Det vil rett og slett si at selger nærmest fraskriver seg ansvaret på boligen han eller hun selger. Dette medfører dessverre at terskelen for å vinne frem med klager blir mye høyere. 

Det er her avhendingsloven kommer inn i bildet. For ifølge den har kjøper rett til å klage om boligen er i langt dårligere stand enn hva som var grunn til å forvente. Prisen på boligen gjenspeiler også hvilken stand man kan forvente at boligen er i.

Det jobbes med en ny lov

Skal du kjøpe bolig nå, og er bekymret for skjulte feil og mangler, skal du vite at Stortinget jobber med en lov som skal gjøre «selges som den er» ulovlig. Hvis dette går gjennom, vil det innebære en mangelsvurdering av boligen. Dette skal gjøre det lettere å oppdage skjulte feil og rapportere det.

Uriktige og tilbakeholdte opplysninger

Uriktige opplysninger regnes også som en mangel, og et brudd på avhendingsloven. Tilbakeholding av informasjon er også et brudd. Med tilbakeholdt informasjon menes informasjon som selger må ha kjent til eller burde ha kjent til, og som det hadde vært naturlig at kjøper hadde fått vite. 

Dette er også informasjon som ville hatt betydning for avtalen. Det ville, for eksempel, vært rimelig å anta at selger visste at det var utført en dårlig jobb på badet eller at det lakk gjennom taket. Ofte kan det være slik at selger unngår å opplyse om dette fordi de vil ha høyest mulig pris for boligen. Dette gir imidlertid kjøperen en grunn til å sende inn en klage.

Som kjøper kan du også klage om informasjonen i annonser og salgsprospekter er overdreven eller uriktig. Det kan være så lite som at megler og selger har overdrevet hvor gode solforholdene er, eller skyter av håndverksarbeid som bare er middelmådig utført.

Når problemet er skadedyr

De siste årene har det vært mye oppmerksomhet og debatter rundt skadedyr i bolig, og spesielt i sammenheng med boligkjøp. Det finnes eksempler på mennesker som har kjøpt splitter nye boliger, og som likevel har endt opp med et skadedyrproblem kort tid etterpå.

Skjeggkre er verstingen

Det er spesielt skjeggkre som skaper mye problemer. De reduserer verdien på boligen, og ofte har saker om skjeggkre havnet i rettssystemet. Oppdager du skjeggkre i boligen din, vil du komme langt med å klage. De aller fleste dommer viser at skjeggkre blir sett på som en vesentlig mangel.

Skjeggkre er et insekt som i seg selv egentlig er helt ufarlige, men problemet er at det kan bli svært mange av dem i en bestand. Det er heller ikke lett å bli kvitt dem. Ulempen med skjeggkre er at de er veldig plagsomme. Det kan også bli dyrt å bli kvitt dem da denne jobben må gjøres av en profesjonell skadedyrbekjemper.

Når det kommer til andre skadedyr, kommer det an på hvor mange det er, hvor de er og hvilke skader de eventuelt har rukket å gjøre på boligen.

Hva kan du kreve?

I situasjoner hvor du mener at det er en mangel ved boligen, opplysningssvikt eller problemer med skadedyr, vil det bli tatt en helhetsvurdering. Hver situasjon er unik, og skal håndteres deretter. Det som er vanlig er at du kan få et prisavslag, erstatning eller retting. Om mangelen er veldig stor, kan du få hevet kjøpet.

Retting

Retting er det samme som at mangelen blir forbedret og fjernet. Den blir rett og slett rettet opp, slik at boligen har den standarden som det er rimelig å forvente. Det er selgeren som skal rette opp mangelen, med mindre dette fører til en unødvendig stor ulempe for selger. Dette vil vurderes ulikt fra situasjon til situasjon.

Når selgeren har rettet opp i mangelen ved boligen, har ikke du som kjøper krav på noe annet.

Prisavslag på bolig

Prisavslag er veldig vanlig når det er konstatert at det er skjulte feil og mangler ved boligen. Prisavslaget skal matche hva det vil koste deg å rette opp i disse manglene. Fordelen med prisavslag er at dette er enklere for alle parter. Kjøperen får dekket kostnadene ved å rette opp, og trenger ikke å vente på at selgeren skal gjøre dette. Prisavslag er også det som volder minst skade for selgeren, så sant selgeren ikke er et profesjonelt firma eller selv driver et profesjonelt byggefirma.

Det er fagfolk som vil vurdere hvor mye du får i prisavslag. De ser på mangelen, og regner ut hvor mye det vil koste å reparere skaden eller rette opp i mangelen.

Erstatning

Erstatning er en økonomisk kompensasjon. Formålet med en erstatning i denne sammenhengen er å rette opp den økonomiske balansen som avtalen legger til grunn. Kjøper skal få dekket de økonomiske tapet han eller hun har lidd som følge av mangelen som fulgte med boligen.

Erstatning fungerer som en tilleggsbeføyelse. I tillegg til erstatning kan du også kreve både prisavslag, heving og retting. Det er det som gjør erstatningen unik. Dette er nemlig den eneste løsningen du kan kombinere med de andre mulige løsningene.

Erstatning for skjulte feil og mangler ved en bolig vil vanligvis handle om ekstrautgifter til firmaer som må hyres inn for å rette opp feilen, inkludert firmaer som må leies inn bare for å konstatere hvilken mangel det er snakk om og hvor stort skadeomfanget er.

Heving av kjøp

Heving er det aller mest inngripende tiltaket. Det betyr rett og slett at avtalen blir brutt, og at kjøper får tilbake pengene og selgeren står igjen med boligen. For at heving skal bli et alternativ manglene være veldig grove, og dermed et tydelig brudd på avtalen.

Høyesterett bestemmer

Det er Høyesteretten som avgjør om det blir heving eller ikke. Å få avtalen annullert er med andre ord en lang prosess. De aller fleste andre tiltakene vil bli vurdert først, og du kan nok heller ikke forvente at avtalen blir hevet. Ønsker du å få kjøpet hevet, er det mange faktorer som vil bli vurdert, og hele prosessen er basert på en nøye helhetsvurdering.

Noen sentrale faktorer som utgjør helhetsvurderingen er hvor alvorlig mangelen er. Om selger er skyld i mangelen som er oppstått, hvor stor belastning heving vil være for selger, og om erstatning, retting eller prisavslag vil være til god nok hjelp for kjøperen. 

Så lenge varer reklamasjonsretten

Reklamasjonsretten er det samme som klagerett, og når det kommer til kjøp og salg av boliger er det ulike frister som gjelder. Det er viktig at du reklamerer på skjulte feil og mangler innen tidsfristen, hvis ikke mister du retten til å få mangelen fikset.

En relativ og en absolutt frist

Det opereres med en relativ og en absolutt reklamasjonsfrist. Den absolutte reklamasjonsfristen er på fem år. Det vil si at du ikke kan klage på mangler etter fem år, men som alltid bør du sende inn en klage så fort du oppdager mangelen. Her kommer den relative reklamasjonsfristen inn. For den sier at du må sende inn en klage med en gang du oppdager eller skulle ha oppdaget mangelen. Dette handler om at det skal være troverdig at mangelen eller skaden ikke skyldes din bruk av boligen.

Hensynet til selgeren

Det er flere grunner til at reglene er som de er. For det første handler det om lojalitetsforholdet som en kontrakt faktisk bygger på. Selgeren må etter en viss tid få innordne seg og bli ferdig med salget av sin gamle bolig. Det er også urimelig å forvente at selgeren skal rette opp i en mangel fem år etter salget. Etter en viss tid er det også vanskelig for kjøper å bevise at den skjulte mangelen eller feilen ikke skyldes kjøperens eget bruk.

En klage bør være skriftlig

Du bør alltid sende inn en klage skriftlig, slik at du har noe å vise til. Lurer du på hvordan du skal gå frem, kan du kontakte megleren som solgte boligen eller en advokat. Det holder ofte med at du sender inn en såkalt nøytral klage. Det vil si at du bare redegjør for at det er oppdaget en skjult mangel eller feil. I andre tilfeller kreves det at du er mye mer spesifikk, hvor du blant annet må spesifisere at du ønsker å fremsette et krav.

Du kan sende en skriftlig klage på SMS, e-post eller som brev.

Skal du hyre en advokat?

En boligforsikring vil ofte dekke kostnadene for en advokat. Siden det kan være en lang prosess å få ordnet opp i skjulte feil og mangler ved bolig, kan det være lurt å få hjelp og råd av en advokat. Det er tross alt store summer det er snakk om, og en advokat vil også vite hva du har rett til å kreve.

Det kan også være en stor fordel å få hjelp av en advokat hvis du ønsker å få hevet boligkjøpet. Dette er en spesielt komplisert prosess, som krever kjennskap til rettspraksis. 

Oppsummering

Det er stort å kjøpe en bolig, men skjulte feil og mangler kan gjøre gleden kortvarig. Hele 25 % av alle boligkjøp i Norge ender i en tvist nettopp på grunn av skjulte feil og mangler. Dårlig håndverk, råte, fuktskader, skadedyr og mugg er eksempler på slike feil og mangler. Som boligkjøper har man heldigvis mange rettigheter, og slike feil vil ofte bli rettet opp.

En lang prosess

Å få konstatert en feil eller mangel er en lang prosess, som bygger på flere helhetsvurderinger. Når du har fått medhold, kan retting, prisavslag, erstatning eller heving være alternativer. Det vil si at selgeren enten må rette opp i feilen eller du kan få et prisavslag. Sistnevnte skal dekke kostnadene du må bruke på å rette opp i mangelen. 

En erstatning er en økonomisk kompensasjon som skal dekke det økonomiske tapet du har hatt i forbindelse med dette. Heving vil si at kontrakten blir annullert. Dette er det mest inngripende tiltaket. Erstatning kan du få sammen med både retting, heving og prisavslag, mens prisavslag, heving og retting utelukker hverandre. Det vil si at du ikke kan få både prisavslag og heving.

Fristen er på fem år

Du har fem år på deg til å melde ifra om en skjult feil eller mangel, men som vanlig må du si ifra så fort du oppdaget mangelen eller burde ha oppdaget den. Det skilles altså mellom en absolutt reklamasjonsrett og en relativ reklamasjonsfrist. Du bør sende inn en skriftlig klage, og dette kan gjøres via brev, SMS og e-post. Det kan lønne seg å få hjelp av en advokat.

Fyll inn navn og telefonnummer og vi vil kontakte deg.

Bransje*
Kontaktperson*