servitutter

Servituttloven: Komplett guide (rettigheter, krav, o.l.)

Det er mange som har hørt om servitutter, men ikke alle vet hva servitutter egentlig er. Kort fortalt er en servitutt en rettighet til å bruke en annen persons eiendom, for eksempel i form av retten til å bruke naboens vei for å komme helt frem til fritidsboligen. Servitutter kan også være negative ved at de gir uttrykk for et forbud. Dette kan for eksempel være et forbud mot utbygging, eller et forbud mot å drive visse typer næringsvirksomhet på en eiendom. 

Det er mange som har servitutter over andres eiendom, eller som opplever at andre har servitutter over deres egen eiendom. For å være sikker på at du får den retten du har krav på, eller for å unngå at andre krever mer enn de har rett til, er det lurt å sette seg godt inn i hvilke regler som gjelder. 

I denne artikkelen kan du lese mer om servitutter, og innholdet i servituttloven. 

Servituttloven 

Servituttloven er loven som regulerer bruksrettighetene man har over andres eiendom. Loven sier blant annet noe om hvor omfattende en servitutt er, når man kan endre eller avslutte en bruksrettighet, og anledningen til å kjøpe eller selge servitutter. 

Hvordan oppstår en servitutt? 

Utgangspunktet er at man har fri råderett over sin egen eiendom, noe som innebærer at man ikke har råderett over en annen persons eiendom. Servitutter er unntak til dette utgangspunktet, og krever derfor et stiftelsesgrunnlag for å være gyldige.

Avtale med grunneier

Vanligvis oppstår rettigheten gjennom en avtale med grunneieren på eiendommen, og i så fall er det lurt å gjøre denne avtalen skriftlig. Man kan også tinglyse en servitutt. 

Eldre avtaler med grunneier

Eldre servitutter er ofte inngått som muntlige avtaler, og har utviklet seg over lang tid. Mangelen på en skriftlig avtale gjør at det kan være vanskelig å så si hva bruksrettighetene egentlig innebærer, og i så fall er det vanskelig å finne ut hva omfanget av servitutten er. 

Hevd

En tredje måte servitutter kan oppstå på, er gjennom hevd. For at du skal kunne få en bruksrett over andres eiendom gjennom hevd, må du har brukt den som om du var berettiget til det over lang tid. Du må også ha vært i god tro gjennom hele hevdstiden. 

Et eksempel kan være at familien din har brukt naboens sti for å komme frem til hytten i flere generasjoner i den tro at dere har tillatelse til dette. Hvor lang tid som kreves, avhenger av hvor synlig bruken er. Hevdstiden for synlig bruksrettigheter er 20 år i sammenheng. Dette kan for eksempel være beite eller hogst på andres eiendom. For mindre synlige bruksrettigheter, for eksempel bruk av et vann til fiske, eller bruk av en sti i utkanten av en eiendom, er hevdstiden 50 år i sammenheng. 

Flere personer kan oppfylle hevdstiden etter hverandre, men kravet om god tro i hevdstid vil fremdeles gjelde. Hvis foreldrene dine brukte stien i 30 år, og du har brukt den i 20 år, har dere til sammen ervervet en bruksrett til denne stien så lenge dere ikke var klar over at bruken ikke var tillatt. Dersom naboen derimot har gitt beskjed til foreldrene dine om at de ikke hadde tillatelse til å bruke stien, vil de ikke oppfylle kravet til god tro. I så fall er det bare din hevdstid som gjelder, og du har ikke ervervet en bruksrett gjennom hevd før du selv har brukt den i 50 år. 

Lang tids bruk/alders tids bruk

Selv om man ikke har oppfylt kravene til hevd, kan man få en servitutt gjennom langvarig bruk av en annen persons eiendom. Eksempelvis kan vi tenke oss at en familie har brukt et lite fiskevann i flere generasjoner, og eieren av vannet var klar over dette uten å ha reagert på bruken. Eierens manglende tiltak eller reaksjon kan gjøre at dere har opparbeidet en tålt bruk over lenger tid, og i praksis kan en tålt bruk utvikle seg til en bruksrettighet over en lengre periode. 

Arv av bruksrettigheter

En annen måte å få en servitutt på, er om man arver en bruksrettighet. En onkel kan for eksempel testamentere eiendommen sin til deg, men skrive at naboen skal fortsette å kunne bruke veien for å komme frem til hytten sin. I så fall kan han testamentere veiretten til naboen, og naboen vil ha bruksrett til veien selv om du overtar eiendommen.

Ulike typer servitutter

Det finnes mange forskjellige bruksrettigheter du kan ha over en annen persons eiendom. Disse kan vi skille i noen typer hovedkategorier.

Forskjellen mellom realservitutter og personlige servitutter

Når man snakker om servitutter, kan man skille mellom personlige servitutter og realservitutter. 

En servitutt som er personlig, vil gi en bestemt person en bruksrettighet. Dette kan for eksempel være at en funksjonsnedsatt person får bruksrett over en privat vei for å lettere komme frem til eiendommen sin. Når den funksjonsnedsatte personen ikke lenger har bruk for veiretten, vil bruksretten falle bort. 

Servitutter kan også være tilknyttet en konkret eiendom, og eieren av eiendommen vil ha bruksrettigheter. Et eksempel kan være at en gård har en hugstrett til ved hos naboen. Dersom gården selges, vil hogstmulighetene følge gården (og ikke de som eide gården) slik at ny eier kan fortsette å bruke den. 

Forskjellen mellom positive og negative servitutter. 

Som nevnt innledningsvis har vi både positive og negative servitutter. 

De positive servituttene gir deg en rettighet, for eksempel rett til fiske i naboens vann, eller hugge ved i naboens skog. Bakgrunnen til servitutten er at du skal få en positiv rettighet. 

En negativ servitutt er ofte gitt i form av et forbud mot å gjøre noe på egen eiendom i form av en begrensning. Eksempelvis finnes det forbud mot å bygge på eiendommen, eller man kan få et forbud mot å dele større eiendommer i mindre tomter. 

Hvor lenge varer en servitutt? 

Det er mange som lurer på hvor lenge en servitutt varer. Svaret her vil være forskjellig, og avhenger av en vurdering i hver enkelt sak. Hvis servitutten bygger på en avtale, kan det hende at avtalen sier noe om hvor lenge man har tenkt at servitutten skal gjelde. Dersom avtalen ikke sier noe om varigheten, vil man som regel måtte vurdere om det er snakk om en personlig servitutt, eller en realservitutt. 

Dersom servitutten er personlig, vil den vare frem til denne personen dør, flytter, eller på andre måter ikke lenger har behov for bruksrettigheten. En realservitutt vil i mange tilfeller bestå frem til man inngår en ny avtale. 

Det er ikke alltid man vil at servitutten skal vare i lang tid, og i så fall må du ta opp dette med motparten. Om du har lyst til å endre innholdet i en servitutt, eller oppløse den, må man som regel inngå en avtale om dette. 

Hvordan kan jeg vite hvilke servitutter som gjelder? 

Når du kjøper en ny eiendom, er det lurt å undersøke om eiendommen har noen servitutter på andre eiendommer, eller om andre har servitutter på eiendommen du vil kjøpe. En servitutt som blir tinglyst vil bli registrert på eiendommen som servitutten gjelder på. Sagt på en annen måte vil din bruksrett over naboens eiendom være registrert på naboeiendommen. Denne informasjonen finner du i grunnboken. 

Tinglyse bruksrettigheter

Når man inngår en avtale om en bruksrettighet er det viktig at denne tinglyses for å forhindre uenighet i fremtiden. Informasjon om tinglysing finner du på Kartverkets nettsider

Et stort problem som mange møter på, er at de inngår alt for generelle avtaler. Dette kan medføre at servitutthaveren (for eksempel naboen) tar seg mer til rette enn du hadde sett for deg da avtalen ble inngått. I avtalen er det lurt å spesifisere hva avtalen gjelder, og eventuelt hvem den gjelder for (personlig servitutt, eller realservitutt?). Hvis du har lyst til at avtalen skal være tidsbegrenset, kan det være lurt å si noe om hvilken varighet bruksrettigheten har. Gjerne skriv noe om omfanget av servitutten også. 

For å unngå at servitutten kan bli et problem i fremtiden, er det lurt å la en av våre advokater gå gjennom avtalen før den tinglyses. På denne måten kan du være sikker på at avtalen gir uttrykk for det du hadde sett for deg. 

Hvordan tolker man servitutter?

Eldre servitutter som ble avtalt for mange år siden vil ikke nødvendigvis ha samme innhold i dag. Et typisk eksempel er rettigheten til å bruke naboens vei. Tidligere gjaldt veiretter som regel ferdsel til fots, eller med hest og kjerre. I dag vil en veirett ofte måtte inkludere kjøring med bil for å ha noen praktisk verdi. Adkomst til eiendommer som ikke ligger inntil offentlig veinett vil være vanskelig om man ikke kan bruke bil. I så fall oppstår spørsmålet om veiretten også gjelder ferdsel med motoriserte kjøretøy.

Hvorvidt du kan bruke bil på veien vil avhenge av en rekke faktorer, og hver enkelt situasjon vil vurderes konkret. Hvor stor veien er, behovet for bruken av veien, og om veien er egnet til bilkjøring vil ha betydning i vurdering. Hvilke ulemper bruken har for eieren av veien, og hvilke fordeler den har for deg, må vurderes opp mot hverandre. 

Hovedregelen er at hverken du eller grunneieren skal bruke servitutten på en måte som er urimelig, eller unødvendig til skade eller ulempe for motparten. Hva som er urimelig, eller unødvendig til skade vil avhenge av hvilket formål servitutten har og utviklingen i samfunnet. Hvis veiretten ble gitt for å frakte tømmer fra et hogstområde med hest og vogn, er det naturlig å tenke at en traktor som frakter tømmer vil være i tråd med formålet til servitutten og samfunnsutviklingen. Dersom veien også er egnet for å kjøre med traktor, og ligger slik at det ikke er til sjenanse for naboen, vil det ofte være i orden at du bruker veiretten med motorisert kjøretøy. Om veiretten derimot ble gitt for at du skulle kunne gå tur i området, vil ikke bruken av bil være like nærliggende.  

Dersom det oppstår en uenighet om hvordan en servitutt skal brukes, er det lurt å ta kontakt med motparten for å sette opp en ny avtale som begge kan være enige om. Hvis man ikke finner frem til en felles løsning, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat som kan se på saken. Det er ikke alltid like lett å se situasjonen objektivt, og mange servitutter ble inngått mellom parter som ikke lever i dag. Det er derfor ikke alltid like enkelt å finne ut hvilken bruksrettighet som faktisk gjelder. 

Farhad Khan

Daglig leder, Synega Advokat

"(Påkrevd)" indicates required fields

Navn(Påkrevd)
(Påkrevd)

Påtaleunnlatelse

I Norge er påtalemyndigheten den offentlige myndigheten som reiser påtale mot noen som de mener at har begått en straffbar

Les mer »