Kjøp og salg av bolig er en stor avgjørelse for både selger og kjøper. For mange er investering i bolig det største økonomiske valget de tar i løpet av livet, og skuffelsen er derfor stor når kjøpet ikke går som planlagt.
Selgeren av en bolig kan i noen tilfeller angre på valget om å selge. Kanskje de ikke vil flytte likevel, eller kanskje de ikke fant et nytt sted å bo før overtakelsen skulle skje? I Norge er utgangspunktet at avtaler om boligsalg er bindende når et bud er mottatt og akseptert av selgeren. Etter at selgeren har godtatt budet ditt, kan ingen av dere trekke dere fra avtalen. For å finne ut om selgeren kan trekke seg fra boligsalget, er det avgjørende å slå fast når en bindende avtale er inngått mellom dere.
I denne artikkelen kan du lese mer om når en avtale er bindende, og hvilke muligheter selgeren har til å trekke seg fra et boligsalg hvis dette er tilfellet.
Når er avtalen om boligsalget bindende?
Ved avgjørelsen om en avtale er bindende, må det både være et tilbud og en aksept av tilbudet til stede. Når det gjelder kjøp og salg av bolig, vil tilbudet være prisen kjøperen tilbyr for boligen. Aksepten av tilbudet vil være en godkjennelse av prisen som kjøperen har tilbudt.
Om du byr 3 millioner kroner for en bolig, vil du være bundet av budet frem til budfristen har gått ut, eller selgeren aksepterer budet. Når selgeren har akseptert budet, har dere inngått en bindende avtale med hverandre, og ingen av dere kan trekke dere fra kjøpet med mindre avtalen faller inn under unntaksreglene som presenteres lenger ned i artikkelen.
For at selgeren sin aksept skal være bindende for han eller henne, må den stemme overens med tilbudet ditt. Dersom du har lagt inn bud på 3 millioner kroner mot at hvitevarer og utemøblement følger med, vil ikke avtalen være bindende dersom selgeren nekter å la hvitevarene og utemøblene følger med. I så fall må selgeren komme med et nytt tilbud til deg, og rollene byttes om. Nå vil selgeren av boligen bindes av tilbudet sitt frem til budfristen, eller til du har akseptert motbudet. Som selger kan du trekke deg fra hele boligsalget hvis kjøperen ikke er interessert i det nye tilbudet du har presentert.
I noen tilfeller kan det oppstå misforståelser mellom deg og selgeren. Eksempelvis kan dere ha en forskjellig oppfatning av avtalen. Hvis du har ment at utegrillen er en del av utemøblementet, mens selgeren har oppfattet utemøblement som bord og stoler, vil det kunne oppstå diskusjon om aksepten og tilbudet stemmer overens. Videre i artikkelen skal vi se videre på noen av situasjonene som kan oppstå. Det anbefales likevel å ta kontakt med en advokat hvis du er i tvil om avtalen du har inngått er bindende, eller ikke.
Unntak fra hovedregelen om bindende avtale ved tilbud og aksept
I noen tilfeller kan selgeren trekke seg fra boligsalget selv om avtalen i utgangspunktet er bindende mellom dere. Grunnlagene for denne muligheten er mange, men felles for dem er at de er unntaksregler. Det er meningen at det skal være vanskelig å trekke seg fra en bindende avtale. Både du og selgeren har behov for forutsigbarhet, og for å kunne stole på at motparten holder sin del av avtalen.
De vanligste unntakene er:
– Avtalefriheten
– Reglene i avtaleloven om ugyldig avtaleinngåelse
– Heving av avtalen gjennom avhendingsloven
– Re integra-regelen
Avtalefriheten
I Norge har vi avtalefrihet. I praksis betyr dette at du kan inngå en avtale med hvem du vil, om hva du vil, så lenge det som avtales er innenfor lovens rammer. Hvis selgeren av boligen du har kjøpt spør om det er greit å trekke seg fra avtalen, vil dette være lov så lenge du godtar det. Du og selgeren kan altså inngå en ny avtale om at selgeren kan trekke seg fra salget. I noen tilfeller kan tinglysning av overdragelsen av eiendommen være til hinder for at selgeren kan trekke seg fra salget. Om du er usikker på om avtalen kan gjøres om, er det lurt å ta kontakt med megleren eller en advokat.
Som oftest vil en du som kjøper av boligen ha store forventninger til overtakelsen av nøklene. Kanskje du har kjøpt nye møbler, eller begynt å planlegge hvordan du skal innrede det nye hjemmet ditt? Hvis du ikke vil godta at selgeren trekker seg fra salget, vil avtalen fremdeles være bindende (så lenge det ikke er andre grunner til at avtalen ikke er bindende).
Reglene i avtaleloven om ugyldig avtaleinngåelse
I avtaleloven er det et eget kapittel om «ugyldige viljeserklæringer». En slik viljeserklæring vil være et tilbud, eller en aksept av et tilbud. Hvis et tilbud eller en aksept er ugyldig, vil ikke avtalen lenger være bindende. Ved kjøp av bolig vil et tilbud være prisen du har presentert for selgeren, mens aksepten vil være godkjennelsen av denne summen.
Viljeserklæringer fremtvunget ved tvang
En viljeserklæring vil være ugyldig hvis den er fremtvunget ved vold, eller ved trusler om vold som er egnet til å fremkalle frykt for liv eller helse. Om selgeren av boligen har blitt tvunget til å selge den gjennom vold eller trusler, vil ikke avtalen om boligsalget være gyldig.
Avtalen kan også være ugyldig hvis den er fremkalt gjennom annen tvang enn vold og trusler om vold. I så fall må motparten enten ha utøvd tvangen selv, eller kjent/burde kjent til at tilbudet eller aksepten var fremkalt på en ulovlig måte.
Forskjellen mellom disse tilfellene er at et salg som er fremtvunget gjennom vold eller trusler på liv eller helse vil være ugyldig uavhengig av kjøperens oppfatning av situasjonen. Annen tvang vil være en ugyldighetsgrunn hvis du som kjøper ikke har opptrådt i god tro.
Utnyttelse av selgerens tilstand
I avtaleloven vil heller ikke viljeserklæringer som utnytter selgerens tilstand til egen vinning være gyldige. Her er blant annet nødstilstander, lettsindighet, svekket forstand, uerfarenhet eller avhengighetsforhold trukket frem i loven.
Vi kan tenke oss et eksempel der en far har to barn. Faren er dement, og hukommelsen hans er så dårlig at han verken husker hvem barna er, eller hvilke eiendeler han har. Om det ene barnet utnytter farens manglende hukommelse til å selge huset han ikke husker for langt under markedspris, vil dette kunne være en ugyldig avtale. Det kan også være et ugyldig salg hvis barnet utnytter farens behov for hjelp til å få kjøpe boligen til underpris mot andre ytelser.
Samlebestemmelser
I avtaleloven er det to paragrafer som er mer generelle enn de andre som er nevnt her. Disse gjelder for avtaler som vil stride mot redelighet, rimelighet og god forretningsskikk. Som oftest er det en veldig høy terskel for at disse kan gjøres gjeldende siden avtaler i utgangspunktet skal holdes. Om den ene parten i avtalen har særlig kunnskap (ofte en profesjonell part), kan terskelen for ugyldighet bli lavere enn dersom partene er likestilte.
Heving av avtalen etter avhendingsloven
Bestemmelsen i avhendingsloven åpner for at man kan trekke seg fra boligsalget ved å heve avtalen.
Forsinket betaling
Selgeren av boligen kan kreve at avtalen heves hvis forsinkelse ved betalingen fra kjøperen utgjør et vesentlig avtalebrudd. Selv om bestemmelsen uttrykkelig sier forsinket betaling, vil det være grunnlag for at også betaling i feil valuta og lignende problemer som indirekte forsinker betalingen, også omfattes av paragrafen. Betalingsfeil som gjør at riktig betaling forsinkes kan altså være et avtalebrudd som gir grunnlag for å heve salget.
Hva som utgjør et «vesentlig avtalebrudd» vil variere, men det vil ofte være en høy terskel for at en avtale skal kunne heves. Igjen skyldes dette utgangspunktet om at avtaler skal holdes. Vurderingen vil ofte avhenge av om selgeren med rimelighet kan anse seg som fri fra kontrakten. Her er det mange forskjellige faktorer som spiller inn:
– Hvor forsinket er betalingen? En lengre forsinkelse vil tale for at selgeren kan si seg fri fra avtalen.
– Det kan også være relevant å se om deler av betalingen er gjort, og eventuelt hvor mye som gjenstår. Dersom kjøperen har betalt store deler av kjøpesummen, men mangler noen titusener, vil selgeren ha mindre grunn til å si seg fri fra avtalen.
– Konsekvensene den forsinkede betalingen har for selgeren kan også være sentrale i vurderingen. Om en manglende betaling gjør at selgeren selv ikke kan betale for en bolig vedkommende har kjøpt, vil det være større sannsynlig at heving er i orden enn om den forsinkede betalingen kun er et irritasjonsmoment.
I en dom fra Høyesterett ga 6 uker forsinket betaling av kjøpesummen grunnlag for å heve avtalen fra selgerens side.
Kjøperen oppfyller ikke andre deler av kontrakten
Selgeren kan også heve avtalen når kjøperen ikke oppfyller «andre skyldnader» enn betaling, og avtalebruddet er å anse som vesentlig. På de samme vilkårene kan selgeren også heve avtalen når kjøperen ikke overtar eiendommen og selgeren har en særlig interesse av å bli kvitt den.
Det er altså ikke bare forsinket betaling som kan være grunnlaget for å heve avtalen. Det kan være litt uklart hva «andre skyldnader» egentlig er, men bestemmelsen er aktuell hvis betalingen for boligen skal være noe annet enn penger. Dette kan være at kjøperen skal skaffe selgeren et annet husrom, driftsbygning, eller hjelpe til med å etablere virksomheten et annet sted. Det kan også være at deler av betalingen skjer i form av verdifulle eiendeler.
I noen tilfeller kan det hende at selgeren har behov for å bli kvitt eiendommen, og kjøperen ikke overtar til avtalt tid. Dette gjelder nok særlig for eiendommer som krever aktivitet, for eksempel gårdsbruk eller andre eiendommer der levende dyr eller planter skal ivaretas. Alderdom kan også være bakgrunnen for at selgeren må kvitte seg med boligen, en forsinket overtakelse kan være et avtalebrudd.
Forsinkelse etter gitt tilleggsfrist
Dersom kjøperen ikke har betalt eller overtatt eiendommen til avtalt tid, kan selgeren sette en tilleggsfrist som kjøperen må overholde. Her vil terskelen for å heve være lavere enn i de tidligere tilfellene fordi at kjøperen allerede har brutt avtalen ved å ikke overholde den opprinnelig avtalte fristen.
Heving etter tinglysning eller overtakelse av eiendommen
I loven står det også at selgeren ikke kan heve avtalen etter at skjøtet for eiendommen er tinglyst eller gitt til kjøperen, eller etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, med mindre det gjelder brudd på avtale om naturalytelser, husvær eller lignende personlige rettigheter som kjøperen måtte vite at hadde en særlig betydning for selgeren.
Her er altså utgangspunktet at selgeren ikke kan heve avtalen etter en tinglysning eller overtakelse av bruken av eiendommen har skjedd. Unntakene er hvis en boplass på eiendommen utgjør en større verdi for selgeren utover det som er rent økonomisk, så lenge det er et vesentlig avtalebrudd. Siden det er krav om at kjøperen «måtte vite» om de personlige forholdene, vil ikke kjøpere i god tro være omfattet av denne bestemmelsen
Re integra-regelen
I avtaleloven vil en bindende avtale kunne trekkes tilbake hvis «særlige grunner» taler for det. Denne bestemmelsen åpner også for at avtaler kan tilbaketrekkes dersom mottakeren av et tilbud eller en aksept ikke har innrettet seg etter avtalen, og særlig grunner taler for at tilbakekallelse er i orden.
I en dom fra Høyesterett fikk kjøperen av en bolig trekke seg etter re-integra regelen. Her var det flere faktorer som gjorde at han kunne trekke seg, blant annet at han var innlagt på sykehuset da avtalen ble inngått, ikke hadde økonomisk evne til å gjennomføre kjøpet, og han hadde ervervet sin nåværende bolig bare et halvt år før kjøpet.
Selv om denne dommen gjelder kjøper av bolig, vil den fremdeles ha overføringsverdi til selgeren av bolig.
