House project with model, pencil and rules

Naboen har bygget på min eiendom: Se dine rettigheter

Har du opplevd at naboen har bygget på din tomt, eller har du mistanke om det? Eller har du kanskje hørt at naboen planlegger å ta en del av din tomt for å realisere et byggeprosjekt? For mange kan dette være både belastende og føre til et dårlig og konfliktfylt forhold til naboen. Derfor er det viktig at både du og naboen kjenner til rettighetene dere har.

Naboloven regulerer forholdet

Det er naboloven, opprinnelig kalt grannelova, som regulerer forholdet mellom naboer. Mellom naboer kan det oppstå mange små og store konflikter, og denne loven regulerer de aller fleste forhold. Den gir også et klart bilde over hvilke rettigheter man har.

Naboloven gir i tillegg tydelige rettigheter om du er en skadelidende grunneier fordi naboen har forsynt seg av din tomt for et byggeprosjekt.

I denne artikkelen skal vi se nærmere på hvilke rettigheter du har om naboen bygger på din tomt, og hvordan du kan gå frem når dette har skjedd.

Paragraf 2 i naboloven

Paragraf 2 er en av de aller viktigste paragrafene i naboloven. Den opplyser oss om at ingen må ha, sette eller gjerde et verk som er urimelig, sjenerende eller til ulempe på grunneiendommen.

Det er i de aller fleste tilfeller liten tvil om at å bygge på eller legge noe helt inn til nabotomta er uakseptabelt, men det kan skje.

Skulle du oppleve dette, er det viktig at du tar grep med en gang. For selv om du har loven på din side, og det er naboen eller naboens entreprenør som står bak lovbruddet, kan saken påvirkes veldig av hvordan du velger å gå frem.

Hva sier naboloven om byggverk?

Hus og andre byggverk reguleres av paragraf 11 i naboloven. Denne paragrafen forklarer ytterligere hvilke rettigheter du har som nabo og grunneier om det blir bygget på eller i tett inntil din tomt.

Moloer og flytebrygger er inkludert

I slike tilfeller må bygget som regel fjernes eller rettes opp. Naboloven nevner både hus og byggverk, men det kan gi rom for mye tolkninger siden det er snakk om litt vide begreper. Spesielt ordet byggverk gir rom for tolkninger. Etter dagens gjeldende rettspraksis omfatter i hvert fall byggverk både bygninger, stolper, rør, moloer og flytebrygger.

Rom for tolkning kan være en ulempe

For deg som er skadelidende, er det faktisk en ulempe at naboloven benytter seg av begreper som gir rom for tolkning. Forskjellige mennesker tolker nemlig ord og begreper ulikt. Så i hvert eneste tilfelle hvor det er begått et lovbrudd eller har oppstått en konflikt, må det gjøres en tolkning av situasjonen. Ofte er det denne tolkningssituasjonen som gir mest grobunn for konflikter med naboen.

Naboloven gir en hovedregel, men også noen unntak

Når naboen har bygd noe på din tomt eller helt tett inntil din tomtegrense, er hovedregelen at det skal rives eller fjernes på en annen måte. Unntaket som paragraf 11 i naboloven åpner for er at den skadelidende naboen kan få en kompensasjon for den ulempen han eller hun har blitt utsatt for av det byggverket som naboen har reist.

Konkret vurdering i hver sak

Det må foretas en konkret vurdering i hver eneste sak. Dette er en veldig vanlig rettspraksis, ettersom hver sak har ulike elementer. Vurderingen vil avgjøre om det er hovedregelen som skal følges, eller om unntak løser konflikten på en bedre måte. Når det blir foretatt en vurdering, er det spesielt tre faktorer som blir lagt til grunn. De faktorene er:

1.  Kostnadsbildet blir nøye vurdert. Hva vil det koste å rive, fjerne eller rette opp byggverket opp mot hva det koster i form av grunneiers ulempe og kompensasjon for at bygget blir stående.

2.  Har naboen reist byggverket i god tro, eller er bruddet på naboloven og naboens trivsel gjort med overlegg?

3.  Har den skadelidte naboen forholdt seg passiv til tross for kjennskap til bygning, og først reagert etter at bygningen er reist? Passivitet gjelder også i tilfeller hvor den skadelidte naboen ikke var klar over bygget på forhånd. Med andre ord kan du ikke reagere etter flere år.

Kostnadene har mye å si

Generelt vil kostnadsbildet ha mye å si. Er kostnadene ved riving og fjerning lav, er det stort sett det som blir dommen. Om kostnadene derimot blir veldig høye, vil den skadelidte naboen stort sett få innvilget en form for kompensasjon.

Viktigheten av å reagere raskt

En rask reaksjon fra din side er ofte veldig viktig for hvordan utfallet blir. Selv om du bare mistenker at naboen skal bygge for nærme eller på din tomt, må du reagere med en gang. Dette gjelder også om bygningen er i startfasen. Ikke vent til det er ferdigstilt. Det kan ha mye å si for utfallet, noe også paragraf 9 i naboloven understreker.

Venter du for lenge, risikerer du å miste dine rettigheter. Det er din jobb å passe på din eiendom. Du kan faktisk risikere at din rett til oppretting eller erstatning faller bort om retten mener at du har holdt deg passiv over det som regnes som rimelig reaksjonstid.

Ikke ta saken i egne hender

Hvis du mistenker at naboen skal bygge på din tomt, eller om naboen allerede har gjort det, må du absolutt ikke ta saken i egne hender. Da kan det fort bli snakk om store kostnader for deg ettersom det er du som da må betale erstatning for skaden du har forvoldt.

Selvtekt kan resultere i at du må betale erstatning

I 2014 var det en person som ble så sint over at naboens hus stakk over på hans tomt at vedkommende tok saken i egne hender og rev ned den delen av naboens uthus som gikk over tomtegrensen. Skadene som ble gjort på dette huset ble anslått til å koste 443 000 kr, og erstatningskravet gikk til personen som hadde forvoldet skadene.

Dette er et drastisk eksempel på hvordan man ikke skal løse konflikter med naboen. Selv om man i utgangspunktet har rett på å få bygget som krysser tomtegrensen revet, er det helt nødvendig at det ligger en dom bak. Det er like ulovlig å rive naboens bygg, som det er at naboen tar av din eiendom.

Hvem skal du ta kontakt med?

Hvis du mistenker eller oppdager at naboen skal bygge på en del av tomten din, kan du kontakte politiet.

Det aller beste er å ta kontakt med en advokat. Advokater har god kjennskap til Norges lover, inkludert naboloven. De kan hjelpe deg i prosessen med å få naboens byggverk revet eller fjernet, eller sørge for at du får en kompensasjon.

Når naboen bygger på en del av din eiendom, må det komme en dom som skal løse opp i konflikten. For at dommen skal få best mulig utfall er det også smart å ha en advokat med seg på laget med erfaringer fra forskjellige rettsprosesser.

Så mye kan du få i erstatning

Hvis hovedregelen, som tilsvarer riving eller fjerning, ikke blir fulgt, vil du få en erstatning. Akkurat slik naboloven legger til grunn for. Denne erstatningen er ment å dekke eller rette opp i de ulempene du har hatt ved at naboen har tatt av din tomt.

Fordelen er avgjørende

Spørsmålet er da hvor mye erstatning du kan få. Når erstatningens størrelse skal vurderes, følger det av bestemmelsene at erstatningssummen ikke må være lavere enn fordelen som utbygger får ved at bygget får stå. Naboen som altså står bak utbyggingen skal ikke sitte igjen med større fordeler enn deg som har vært skadelidende.

Verdiøkning eller -tap

Det er ikke bare, bare å regne ut hvilke fordeler naboen hadde ved at bygget fikk stå. Det finnes flere modeller som kan brukes for å regne ut dette. Det kan, for eksempel, være verdiøkning på eiendommen, verdireduksjon på eiendommen til den skadelidende eller markedsprisen på arealet som ble rammet av utbyggingen.

Selv om det ligger klare modeller til grunn, kan det likevel være en veldig lang og tung prosess. Det skyldtes ofte at det er to parter i saken som har helt motstridende interesser, spesielt om det kan ligge til grunn flere 100 000 kr i den ene eller andres favør.

Dette er igjen en grunn til at det er en stor fordel å rådføre seg med en advokat. En advokat kan også hjelpe deg med å gi et omtrentlig anslag på hvor mye du bør forvente å få i erstatning.

Slik kan du løse en nabokonflikt på best mulig måte

Det kan være ekstremt slitsomt om du har en nabo som tar seg til rette. I Norge, hvor eiendomsfølelsen er høy, er det mange eksempler på heftige nabokonflikter som går utover trivselen til begge parter. Mange slike konflikter kan vare i flere år, og ikke ende opp med å ødelegge et helt nabolag.

Selv om naboen ikke har lov til å bare ta seg til rette, kan det være en fordel å håndtere konflikten på så rolig måte som mulig. Det aller beste er selvfølgelig å føre en dialog med naboen sin. 

Hvis den muntlige dialogen ikke fører frem, skal videre dialog foregå skriftlig. Skulle dette heller ikke føre frem, vil du også til en senere sak kunne bevise at du har reagert tidsnok.

Oppsummering

Alle nabosaker er veldig komplekse, og det aller beste og enkleste er å ikke komme i konflikt med naboen sin. En del misforståelser og utfordringer kan løses gjennom muntlig og skriftlig dialog.

Naboen har ikke lov til å bygge på din tomt eller tett opptil tomtegrensen. Dette står også klart formulert i nabolovens paragrafer. Hvis du skulle oppleve eller mistenker at naboen bygger over på din tomt, må du reagere umiddelbart. Derfor er det veldig fint å gå i dialog med naboen så snart som mulig. Du kan ikke klage inn naboens byggverk mange år senere. Med byggverk etter dagens praksis regnes blant annet moloer, flytebrygger, rør og så videre.

Hovedregelen sier at byggverk kan fjernes eller rives

Hovedregelen i naboloven sier at byggverk som tar av naboens tomt skal fjernes eller rives. Dette kan bare gjøres etter dom, og det er ikke lov å ta saken i egne hender. Naboloven åpner også for unntak fra hovedregelen. Unntaket er at du som skadelidende nabo kan få en erstatning. Hvordan denne erstatningen beregnes kommer an på hvilken verdiøkningen naboen har fått, og hva eiendommen din har tapt seg fordi deler av arealet er borte.

Du kan snakke med politiet om du mistenker, eller oppdager at naboen bygger på din tomt. Det aller beste er at du snakker med en advokat som kan hjelpe deg i en eventuell rettsprosess. Generelt kan det ta litt tid å få løst slike nabokonflikter fordi det er motstridende interesser i bildet. Derfor kan det også være betryggende for deg å ha med deg en advokat som vet at naboloven står på din side.

Fyll inn navn og telefonnummer og vi vil kontakte deg.

Bransje*
Kontaktperson*