Gavel i bakgrunn av lov

Heving av boligkjøp: Kjøper og selgers rettigheter

I Norge er det slik at bud på bolig er bindende. Det vil si at om du vinner budrunden, er du juridisk forpliktet til å gjennomføre kjøpet. Sagt med andre ord har du ingen angrerett, slik du ellers har når du kjøper varer og tjenester. Hva gjør du da når du du angrer på boligkjøpet fordi boligen ikke stod til forventningene?

Det finnes en mulighet, og det er å heve kjøpet. Da frafaller forpliktelsene til både kjøper og selger. Kjøperen får pengene sine tilbake og selgeren kan igjen disponere over boligen.

Gjeldende lovverk

Kjøp og salg av eiendom er forankret i avhendingsloven fra 1992. I de fleste tilfeller gjelder loven for kjøp og salg mellom privatpersoner, og dermed er det mulig å fravike loven ved avtale. Dette fordrer at ikke annet følger av loven, jf. § 1-2.

Når det kommer til heving er det avhendingslovens paragraf §§ 4-3 og 4-13 som gjelder. Hva som menes med vesentlige mangler er beskrevet i § 3-1. Dette området er godt regulert og har klare og tydelige lovreguleringer. Det skyldes i hovedsak at det selges og kjøpes så mange boliger hvert eneste år at det er nødvendig med tydelige og klare rammer. Det er som regel veldig store pengebeløp det er snakk om, og en viktig avgjørelse både for den som kjøper og den som selger. Da er det viktig at begge parter er beskyttet av et godt lovverk.

I 2019 ble det vedtatt i loven, slik at det nå blant annet ikke lenger er lov å selge boligen som den er og i tillegg kan kjøperen kreve erstatning for mangler med en kostnad på mer enn 10 000 kroner.

Kjøper du bolig fra en entreprenør er det ikke lenger avhendingsloven som gjelder, men bustadsoppføringsloven. Den er fra 1997. Dette er en lov som tar utgangspunkt i at selgeren er næringsdrivende og dermed den antatt sterkeste parten i transaksjonen.

Når er det mulig å kreve heving av boligkjøp?

Det er kun mulig å kreve heving av boligkjøp dersom det foreligger en vesentlig mangel. Mangelen må være så vesentlig at den gir store konsekvenser for kjøperen. En vesentlig mangel kan være misvisende og feilaktige opplysninger fra selger, mindre areal enn det som er oppgitt, tilbakeholdte heftelser, skadedyr og andre skjulte feil og mangler. Hevingen kan skje både før og etter at selve overtakelsen har funnet sted.

I henhold til loven kan altså heving kun skje dersom det foreligger en mangel, som er så stor at den kan regnes som et vesentlig avtalebrudd.

Det er viktig å huske at også selgeren kan kreve heving av boligkjøpet. Det er mulig dersom kjøperen ikke innbetaler kjøpesummen eller overtar boligen på den datoen som er avtalt i avtalen. Hva selgeren kan kreve er også dekket i avhendingsloven. Vi skal komme nærmere inn på dette litt lenger ned i artikkelen.

Innholdsmangler og opplysningsmangler

I slike saker skilles det mellom innholdsmangler og opplysningsmangler. Det første er regulert etter avhendingslovens paragraf 3-1, og går ut på at boligen har mangler dersom den ikke er i samsvar med det som følger av avtalen når det kommer til blant annet kvalitet og utstyr. Det siste er regulert etter avhendingslovens paragraf 3-7 og 3-8, og handler om at opplysningene som er gitt om boligen ikke er riktige. Dette gjelder ikke bare opplysninger selgeren har gitt kjøperen, men også de opplysningene som står i annonsen, salgsprospektet eller annet markedsføringsmateriale. Det betyr at om det står at det er en garasje med plass til to biler, og det overhodet ikke er noen garasje på eiendommen, vil dette regnes som feilaktige opplysninger som kan gi rett til heving av boligkjøpet.

Vesentlig avtalebrudd

Heving er et stort steg. Spesielt for kjøperen, som antagelig har brukt pengene på å kjøpe seg en ny bolig. Det å skulle betale tilbake et så stort pengebeløp vil i de fleste tilfeller medføre store økonomiske utfordringer. Dette er hovedgrunnen til at til at det er strenge krav rundt dette med heving.

Dersom det foreligger en mangel ved boligen, er det viktig å se om ikke problemet kan løses på en annen måte enn heving. Det vil si at selgeren kan få mulighet til å reparere skaden eller eventuelt gi et prisavslag. Heving er kun mulig dersom avtalebruddet etter en skjønnsmessig vurdering er så stort at kjøperen har all grunn til å ønske å fristille seg fra kontrakten.

Prosentlære

Prosentlære betyr at kostnadene for utbedring sammenholdes med kjøpesummen. For Høyesterett er ikke prosenten man kommer frem til avgjørende. Isteden fungerer den som et hjelpemiddel når de skal vurdere mangelens betydning for kjøperen. Slik vi har vært inne på tidligere, er det ulempen som kjøperen påføres som er den avgjørende faktoren. Imidlertid viser praksis fra lagmannsretten at heving gjerne godtas når prosenten er fra 15-20 % og høyere.

Kjøperens forventninger og selgerens skyld

Kjøperens forventinger vil også være av betydning når man skal vurdere kravet om heving. Disse forventingene sammenlignes så med hva som er reelt å forvente i henhold til boligens alder, hvordan den er markedsført, pris og så videre.

Den siste faktoren handler om selgeren, og hvorvidt denne kan pålegges skyld. Dersom selgeren med viten og vilje har gitt feilaktig informasjon eller valgt å tilbakeholde informasjon, vil dette bety at heving kan skje.

Å selge med forbehold

De aller fleste boliger som selges i Norge, selges med en «som den er»-klausul. Det betyr at kjøperen overtar risikoen for skjulte feil og mangler som først oppdages etter overtakelse. I slike tilfeller kommer avhendingslovens paragraf 3-5 inn. Et slikt forbehold gjør at det stilles sterkere krav til det som kalles mangelsvurderingen, og terskelen for vurdering av mangel blir den samme som den for heving.

Etter paragrafene 3-7 og 3-8 har boligen kun en mangel dersom det har blitt gitt manglende eller uriktige opplysninger om boligen, eller om boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesum og forholdene ellers.

I 2019 vedtok imidlertid Stortinget å gjøre slike forbehold ulovlige. Forbeholdene gjelder fremdeles for boliger kjøpt før denne lovendringen, og da er det terskelen for vurdering av mangelen som vil være avgjørende. Dersom du leser en boligannonse der det står at boligen selges som den er, vil dette altså være ulovlig i henhold til den nye lovendringen.

Reklamasjon av boligkjøp

Om man ønsker å reklamere på boligkjøpet fordi man mener det foreligger en mangel, må man forholde seg til en relativ og en absolutt tidsfrist.

Den relative fristen handler om at kjøperen må si ifra til selgeren innen rimelig tid fra mangelen ble oppdaget eller burde ha vært oppdaget. Med rimelig tid mener man som regel innen 2 til 3 måneder. Hvis det å reparere skaden på et tidlig tidspunkt vil redusere selgerens kostnader, vil fristen være enda kortere enn dette. De korte fristene vil spesielt gjelde når det er snakk om, for eksempel, vannskader.

Den absolutte fristen betyr at kjøperne ikke kan klage på feil eller mangler når det har gått mer enn 5 år siden overtakelsen. Det skyldes at selgeren på et eller annet tidspunkt må kunne si seg ferdig med boligsalget.

Andre løsninger enn heving

Heving av boligkjøp er en svært inngripende handling. Det er derfor ofte slik at man prøver å løse saken på en annen måte. Den mest vanlige måten å løse problemet på er å la selgeren reparere eller utbedre mangelen på egen regning. En annen mulighet er å gi kjøperen et prisavslag. Dette er mindre inngripende løsninger, og en raskere løsning på et problem.

Det er også mulig å få erstatning når kjøpet heves. I en slik dom vil man også bestemme hvilket beløp kjøperen skal få tilbake, og hvilke fradrag selgeren skal motta. Virkningene hevingen gir er regulert i avhendingslovens paragraf 4-4. Der kommer det tydelig frem at både kjøper og selger har krav på å få tilbake det de har ytt, men oppgjøret kan bestå av flere ting.

Kjøperen kan kreve avsavnsrente. Det er fordi 500 000 i 2015 ikke er det samme som 500 000 i dag, og uten avsavnsrente vil man få tilbake mindre enn man egentlig betalte. Kjøperen kan også kreve berikelsestillegg. Dette kommer inn i bildet om kjøperen har utført vedlikehold eller oppussing, som har økt boligens markedsverdi.

Selgeren kan kreve å få et nyttefradrag. Det skyldes at kjøperen har hatt fordelen av å kunne disponere over boligen. Du kan godt kalle dette motsatsen til avsavnsrenten. Det er også mulig å be om å få avkastningen kjøperen har opptjent på eiendommen, som for eksempel leieinntekter. I tillegg må kjøperen også erstatte dokumentavgifter og tinglysningsgebyr. Finansieringskostnader inngår vanligvis ikke i erstatningen.

Dekningssalg

Det står ingenting om dekningssalg i avhendingsloven, men det er likevel mulig å gjennomføre dette. Her må selgeren heve kontrakten med den opprinnelige kjøperen, og er samtidig også forpliktet til å sørge for at tapet denne blir påført blir så lite som mulig.

Kjøperen på sin side må erstatte differansen mellom det opprinnelige salget og dekningssalget. Om dette salget gjennomføres etter at kjøpet er hevet av kjøperen, kan dekningssalget bidra til å dekke kravet mot kjøperen.

Få hjelp av advokat

Om du har kjøpt bolig, og oppdager feil og mangler som gjør at du ønsker å få kjøpet hevet, kan det være lurt å få hjelp fra en advokat. Selgeren vil neppe gå med på at kjøpet skal heves, og for å få hevingen gjennomført er det viktig med et solid krav. Det betyr at du må dokumentere kravet ditt ordentlig, og dette kan advokaten hjelpe deg med.

En annen fordel med å få hjelp av en advokat i slike saker, er det det finnes en del frister du må forholde deg til. Advokaten har oversikt over disse fristene, og alle regler du må overholde for å få kunne få begjæringen om heving godkjent.

Gode råd til deg som ønsker å heve et boligkjøp

Sørg for å dokumentere mangler og feil ved å ta bilder og videoer. Be gjerne om vurderinger fra ulike fagfolk. Deretter bør du kontakte selgeren og forklare saken. Kanskje dere kan komme til enighet uten å måtte involvere advokat og et helt rettsapparat.

Skulle ikke det å kontakte selgeren føre frem, bør du henvende deg til en advokat. Denne kan hjelpe deg med å utforme kravet om heving på riktig vis, og sørge for at du ikke mister noen av de aktuelle fristene.

Når selgeren ønsker å heve boligkjøpet

I henhold til avhendingsloven har også selgeren mulighet til å be om heving av kjøpet dersom kjøperen ikke oppfyller sine forpliktelser. Dette gjelder spesielt når kjøperen ikke oppfyller plikten til å betale selgeren for boligen. Det kan også gjøre seg gjeldene dersom kjøperen ikke oppfyller andre forpliktelser som er beskrevet i kontrakten.

Dersom kjøperen ikke betaler, kan selgeren kreve at kjøpet blir hevet, kreve erstatning eller renter. Det er også mulig for selgeren å holde tilbake selve overleveringen av boligen.

Dersom kjøperen ikke overtar boligen etter avtalen, er dette også å regne som et vesentlig mislighold av avtalen. Selgeren har da mulighet til å heve avtalen og kreve erstatning.

Selv om loven ramser opp hva selgeren kan kreve når kjøperen misligholder den inngåtte avtalen, er loven fravikelig. Dermed kan partene avtale andre former for erstatning.

Krav om oppfylling (naturaloppfyllelse)

I henhold til avhendingslovens paragraf 5-2 kan selgeren kreve oppfylling. Dette skyldes prinsippet i kontraktsretten om at en inngått avtale skal overholdes. Om årsaken til av kjøperen ikke har oppfylt kontrakten skyldes forhold som er utenfor dennes kontroll, vil selgeren rett til å kreve oppfylling falle bort.

Etter avhendingslovens paragraf 5-3 kan selgeren kreve heving dersom kontraktsbruddet er vesentlig. Videre gir paragraf 5-4 mulig for å kreve erstatning for tap som har oppstått på grunn av kjøperens mislighold. Selgerens rett til å tilbakeholde boligen står nedfelt i paragraf 5-5. Det betyr at selgeren ikke er bundet til å oppfylle sin del av avtalen dersom kjøper ikke oppfyller sin. Til slutt gir paragraf 7-3 selgeren mulighet til å kreve forsinkelsesrenter når kravet ikke er innbetalt ved avtalt forfallsdato.

Oppsummering

I 2020 ble det solgt nærmere 100 000 boliger i Norge. Dette store antallet åpner også opp for muligheten for at noen angrer kjøpet sitt. Det er ikke angrerett på kjøp og salg av boliger mellom privatpersoner, men dersom du oppdager at boligen du har kjøpt ikke står til forventningene kan du kreve å få kjøpet hevet.

Å heve et boligkjøp er så inngripende at man ofte prøver å løse saken på andre måter først. Selgeren kan, for eksempel, få mulighet til å utbedre mangelen, han kan betale erstatning eller gi et prisavslag. Heving av boligkjøpet er dermed siste utvei, og for å få det gjennomført kreves det at mangelen er vesentlig

Det er også mulig for selgeren å kreve heving av boligkjøpet dersom kjøperen ikke innfrir sin del av avtalen, som å betale den avtalte kjøpesummen. Selgeren kan også kreve erstatning, skadebot og renter.

Fyll inn navn og telefonnummer og vi vil kontakte deg.

Bransje*
Kontaktperson*