Nybygg er det stadig flere av. I et land med en voksende befolkning må det skapes flere hjem. Nybygg kan være alt fra leiligheter til boliger, og i dag er det heller ikke uvanlig å kunne kjøpe nybygg før de er ferdige. Når du gjør det, kjøper du kun basert på prospekter.
Det kan være litt risikabelt å kjøpe nybygg kun basert på prospekter. Det er fordi planene kan endre seg gjennom byggeprosessen. Det behøver ikke å oppstå noen problemer når du kjøper bolig eller næringsbygg på denne måten, hverken før de er ferdige eller når de står klare. Av og til kan man imidlertid støte på feil og mangler ved nybygg.
Få den hjelpen du har krav på
Hvis du skulle oppleve at nybygget ikke lever opp til forventningene, er det viktig at du vet hvordan du går frem for å klage. Forsinkelser, feil ved bygget, mangler, dårlig kvalitet og lignende gir grunnlag for å klage på nybygget du har kjøpt.
I denne artikkelen skal vi forklare deg hva du kan klage på, hvordan du går frem når du skal klage og hva du kan kreve tilbake. Det er alltid kjedelig når ting ikke lever opp til forventningene, og da er det viktig å vite hva du skal gjøre.
Hvilke lover dekker nybygg?
Nordmenn generelt er veldig godt beskyttet når det kommer til kjøp og salg. Angreretten og reklamasjonsretten dekker de aller fleste situasjoner hvor du kjøper noe. Disse to lovene sier at du innen en viss periode kan angre på det du har kjøpt og at du kan klage på eventuelle feil og mangler og få de rettet eller få en erstatning.
Når det kommer til nybygg, er det bustadoppføringsloven og avhendingsloven som inneholder de aktuelle lovbestemmelsene. Disse lovene er langt mer presise enn angreretten og reklamasjonsretten, og det er disse du skal forholde deg til om det er feil og mangler ved nybygget.
Bustadsoppføringsloven er en lov som rett og slett definerer forholdet mellom entreprenøren og forbrukeren ved oppføring av nybygget. Forbrukeren er deg som skal kjøpe eller har kjøpt nybygget. Loven går nærmere inn på hvordan avtaler skal tegnes opp, og kanskje enda viktigere hva avtalen skal inneholde. Denne loven gjelder også hvis det skulle bli forsinkelser i ferdigstillingen av nybygget. Loven sier at nybygget skal være klar ved innflytting, og at små feil eller avvik kan godtas med skjønn.
Avhendingsloven, som er den andre loven som også dekker nybygg, definerer i tillegg forholdet mellom kjøper og entreprenør eller mellom kjøper og selger. Denne loven gjelder først etter at du har flyttet inn, og gjelder for nybygg der ingen har bodd i mer enn 1 år. Litt enklere forklart gjelder denne loven for nybygg som er under 1 år.
Nybyggets kvalitet, eller manglende kvalitet
Kvalitet er en veldig viktig faktor ved nybygg, og du har dermed rett til å klage om kvaliteten ikke står til forventningene. Problemet med kvalitet er at det er veldig subjektivt. Mennesker vurderer kvalitet og kvantitet veldig forskjellig, spesielt når det kommer til bolig.
Bustadsoppføringsloven legger i hovedsak vekt på skjønn, men minimumskravet er at materiale skal være av god stand og at entreprenøren skal følge god byggeskikk. Hvis, for eksempel, gulvplankene sprekker opp med en gang, er dette et tegn på dårlig kvalitet. Det er også kun fagpersoner som har lov til å utføre arbeidet. Dette bidrar til å sikre god kvalitet og et trygt nybygg. Fagpersoner skal også bygge i tråd med flere lover og regler. Hvis ikke dette er tilfelle, skal nybygget heller ikke bli godkjent.
Det skal egentlig derfor være sjeldent man trenger å oppleve sviktende kvalitet, men allikevel er det flere kjøpere hvert år som sender inn klage på bakgrunn av misnøye rundt nettopp kvaliteten til nybygget.
Begge lovene er ganske like når det kommer til bestemmelser rundt kvalitet. Avtalen som kjøper og selger har tegnet opp vil også utgjøre et viktig grunnlag for kvalitetsvurdering. Er det, for eksempel, gjort avtale om et helt spesielt treverk på kjøkkenet? Hvis kjøkkenet ikke har dette treverket, er dette et brudd på forventet kvalitet og avtale.
Det er mye som kan gi grunn for å klage på kvalitet, men det er viktig å være klar over at brudd på kvalitet er noe annet enn at nybygget ikke lever helt opp til personlige forhåpninger.
Garanti og grunnlag for klaging
Kjøp av bolig har i utgangspunktet ingen garantier, med unntak av nybygg. Her er det noen garantier som gjør seg gjeldende, og brudd på disse danner et grunnlag for å sende inn en klage. Det er entreprenøren som skal gi en garanti, og det er også hans eller hennes oppgave å oppfylle garantien som står beskrevet i kjøpskontrakten. Igjen kommer avtalen inn i bildet.
Garantien begynner å gjelde så fort kontrakten er signert. Den skal i tillegg dekke 10 % av kjøpesummen, og gjelde for hele fem år. Så fort nybygget er ferdigstilt, skal faktisk entreprenøren dekke 5 % av kjøpesummen som inngår i garantien. Er det eiendomsmeglere som er involvert, vil dette falle på dem.
Denne garantien gjelder kun under bustadsoppføringsloven. Når det kommer til avhendingsloven, gjelder kun garantien om den står spesifisert i avtalen. Her gjelder kun garantien ved byggefeil og bøter ved forsinkelser. Vi anbefaler alltid ha ta med garantien i kontrakten. Dette vil gjøre det mye enklere i en eventuell rettsprosess.
Med andre ord er du automatisk dekket av en garanti under bustadsoppføringsloven, mens det under avhendingsloven er viktig å få inn dette i kontrakten du skriver under på. Dette er en forskjell som det er veldig viktig å være klar over når du skal kjøpe et nybygg. Før du signerer under noe må du finne ut av hvilken av de to lovene som er gjeldende for kjøpet.
Feil og mangler ved nybygg
Direkte feil og mangler gir selvfølgelig grunn til å klage. Under bustadsoppføringsloven og avhendingsloven er dette definert som det eksakt samme. Mangler er det samme som avvik på det som på forhånd har blitt avtalt. Feil og mangler kan være store ting, som at materialet på kjøkkenet er ødelagt eller små ting, som at gelenderet ved trappen ikke er satt opp.
Direkte feil og mangler faller inn under reklamasjonsretten, og her er det veldig viktig at du som kjøper er klar over tidsfristene som gjelder. Reklamasjonsretten gjelder nemlig ikke i veldig lang tid. Du har bare to måneder på deg til å reklamere på feilen eller mangelen, og du bør gjøre det så fort du har oppdaget den. Dette er fordi det skal være sikkert at feilen skyldes hvordan nybygget er oppført, og ikke ditt bruk av nybygget.
Hvem er økonomisk ansvarlig?
Det store spørsmålet, og det som kan føre til mest konflikt, handler om hvem som bærer det økonomiske ansvaret i situasjoner med feil og mangler. I slike saker havner alltid det økonomiske ansvaret på den som har solgt deg nybygget og/eller står som garantisten.
Konflikten løses vanligvis på to måter. Det mest vanlige er at entreprenøren retter opp i feilen eller mangelen. Dette vil også være det som er mest økonomisk lønnsomt for entreprenøren. Fordelen for kjøper er også at mangelen blir utbedret raskt, slik at nybygget er helt klart til at du kan gjøre det om til et hjem.
Skulle entreprenøren av ulike årsaker ikke ha tid eller lyst til å gjøre dette, eller av en eller annen grunn ikke anerkjenner kravet, må du finne en ny leverandør. Dette krever selvfølgelig mer av deg, spesielt når det kommer til tid. Vinner du frem i retten med beviser på at det var feil og/eller mangler på nybygget, må i midlertidig den første entreprenøren dekke kostnadene ved opprettingen. Du skal ikke stå økonomisk ansvarlig for feil entreprenøren har gjort.
Det er ikke alltid feilen eller mangelen skyldes at entreprenøren har gjort noe galt. Underleverandører, altså innleid hjelp utenfra, kan være grunnen til at det har oppstått ulike feil. En innleid rørlegger kan, for eksempel, ha skapt feil i nybyggets rørsystem, som vil påvirke boligen. Det er allikevel viktig å være klar over at det uansett er entreprenøren som står som hovedansvarlig. Det er fordi det er han eller hun som til syvende og sist har hovedansvaret for å sørge for at alt gjøres riktig.
Når det kommer til tidsrammen for å rette opp i feilen, gjelder også bestemmelsen i reklamasjonsretten. Kjøperen skal melde fra innen to måneder, og entreprenøren skal heller ikke bruke mer enn to måneder på å rette opp feilen eller mangelen.
Rettigheter du som kjøper har
Feil og mangler ved nybygg er alltid veldig kjedelig. Vi har allerede sett på hvem som står økonomisk ansvarlig for dette, men vi skal også se nærmere på hvilke rettigheter du som kjøper har.
Du som kjøper kan som sagt kreve at entreprenøren fikser feilen eller mangelen, eller dekker kostnadene for å få noen andre til å gjøre det. En annen rettighet kjøper også har er å få hevet kjøpet. Det skal imidlertid litt til å få gjennomført en heving, og det skyldes at heving anses som veldig inngripende, og til stor økonomisk belastning for selger.
Allikevel kan kjøpet heves i svært konfliktfylte saker. Hvis, for eksempel, mangelen er så alvorlig at nybygget er ubeboelig, kan dette gi grunnlag for heving. Ved heving skal kjøper få tilbake hele kjøpesummen for nybygget.
Skal du hyre en advokat?
Det kan være svært tidkrevende å klage på feil og mangler, eller andre problemer, ved et nybygg. Derfor kan det være økonomisk og tidsmessig lønnsomt å hyre inn en advokat, som hjelper deg med å få løst saken din.
For mange kan det virke dyrt med en advokat, men mange forsikringsselskaper dekker advokathjelp i saker som omhandler kjøp og salg av bolig, inkludert nybygg. Alt du eventuelt selv må betale er en egenandel. Ta kontakt med oss i Synega om du ønsker veiledning og eller lurer på om du har krav på at forsikringen dekker saken din.
Oppsummering
Feil og mangler ved nybygg er veldig kjedelig, og til stor ulempe for de som har kjøpt seg et nytt hjem. I dag er det mange som velger å kjøpe et nybygg, og det gjerne før det er ferdig bygget. Som regel går det bra, men hvert år kommer det inn klager. Klagene baserer seg på dårlig kvalitet, at avtalen ikke er fulgt eller at det er feil og mangler ved nybygget.
I Norge er det to lover som har gitt bestemmelser om hva som skal gjøres i slike tilfeller. De to lovene er bustadsoppføringsloven og avhendingsloven. Disse lovene har en del likheter og ulikheter, og derfor er det viktig å gjøre seg kjent med loven som er gjeldende for ditt nybygg.
Kjøperen har to måneder på seg til å reklamere på feilen, men du bør gjøre det så fort du har oppdaget den. Det er leverandøren som står ansvarlig for å utbedre dårlig kvalitet, feil og mangler eller dekke eventuelle kostnader ved at noen andre gjør det. Selv om det er underleverandører som står for feilen, er det alltid hovedentreprenøren som har ansvaret.
Ved svært alvorlige feil og mangler kan kjøper kreve å få hevet boligkjøpet og få pengene tilbake.
