En eiendomsoverdragelse er en overføring av eiendom, for eksempel gjennom en kjøpsavtale eller et gavebrev. Det skjer en rekke eiendomsoverdragelser hvert eneste år, og i de fleste tilfeller er dette problemfritt. Dessverre er ikke alle like heldige, og det er ofte snakk om store verdier. Resultatet i en konflikt vil ha stor innvirkning på privatøkonomien til partene i saken, og det er derfor viktig at gjør ditt beste for å ivareta dine interesser.
Det er mange forskjellige konflikter som kan oppstå i forbindelse med eiendomsoverdragelser. Enten det er snakk om en konflikt der man er uenige om overdragelsen er gave eller arv, eller om eierbrøken kun skal justeres mellom samboere eller ektefeller, kan en advokat være et godt verktøy for å løse problemene. Det kan også hende at du står overfor en konflikt med selgeren av eiendommen på grunn av mangler, eller at du ønsker å rette krav mot en megler eller takstmann på grunn av feil de har gjort.
I denne artikkelen kan du lese mer om de ulike konfliktene som kan oppstå ved eiendomsoverdragelser, og hvordan en advokat kan hjelpe deg med å løse konflikten på best mulig måte.
Hva kan en advokat som arbeider med eiendomsoverdragelser hjelpe deg med?
En advokat som spesialiserer seg på eiendomsoverdragelser må ha et vidt kunnskapsgrunnlag. Vedkommende må blant annet ha kunnskap om reglene som gjelder for kjøp og salg av eiendom, hvilke krav du kan rette hvis eiendommen du har kjøpt ikke er som den skal, grensen mellom gavebrev og arv, krav mot takstmann og eiendomsmegler, og reglene for erstatning hvis det er aktuelt. Advokaten har vært borti mange ulike sakstyper, og kan komme med gode løsninger i komplekse og sammensatte saker. Lang erfaring er også en fordel når man må finne mer kreative måter å løse konflikter på.
Siden det er så mange ulike konflikter som kan oppstå, er det vanskelig for en privatperson å sette seg inn i det omfattende rettskildematerialet. Ved å bruke en advokat i saken din kan du være sikker på at reglene forstås riktig, og at prosessen går riktig for seg. Videre i artikkelen kan du lese mer om de vanligste konfliktene som en advokat innen eiendomsoverdragelser møter på, og på denne måten få bedre innsikt i hva du kan få hjelp til.
Har du krav på gratis advokat?
Det er mange som utsetter å ta kontakt med en advokat fordi at de er usikre på kostnadene advokathjelpen medfører. Ved å bruke lang tid på å skaffe advokatbistand, kan det noen ganger være mer arbeid for advokaten å sette seg inn i saken enn dersom dere hadde tatt kontakt tidligere. Utsatt kontakt vil også gjøre at advokaten får dårligere tid til å forberede seg på konflikten og forhandlinger, noe som kan påvirke resultatet.
Når det er saker som gjelder eiendom, har du ofte krav på dekning av advokatutgiftene gjennom innboforsikringen din. Dette er som oftest kalt «rettshjelpsdekning», og summen som dekkes står også nevnt i vilkårene. Hvis du er usikker på om forsikringen din dekker utgiftene til advokat, kan det være lurt å ta kontakt med forsikringsselskapet.
Noen har også forsikringer som dekker advokathjelp ved kjøp av andre typer eiendommer, for eksempel hytter. Dette kan være nyttig hvis du oppdager feil og mangler i forbindelse med hyttekjøpet.
Advokathjelp ved feil og mangler på eiendom som selges «som den er»
Hvis du har kjøpt en bolig som ikke er et nybygg, er det avhendingsloven som gjelder. I mange tilfeller kan man se at eiendommer selges «som den er», altså har selgeren forsøkt å frasi seg ansvaret for eventuelle skjulte feil og mangler du kan finne i etterkant av kjøpet.
Utgangspunktet for hva du kan forvente av eiendommen du har kjøpt, er hva som står i kjøpekontrakten. Andre forhold rundt kjøpet, for eksempel utsagn fra selgeren/eiendomsmegleren, salgsannonsen, og lignende vil også spille inn i vurderingen.
Det er flere måter å formulere at boligen selges «som den er», men felles for dem er at de vil heve terskelen for hva som anses som en mangel. Det er tre situasjoner som kan gi grunnlag for at eiendommen du har kjøpt har en mangel: 1) selgeren har holdt tilbake informasjon som han eller henne visste om, 2) selgeren har gitt feilaktig informasjon, eller 3) eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunnlag til å forvente når man ser på kjøpsavtalen.
Hvis du har lyst til å legge inn bud på en bolig som selges «som den er», er det ekstra viktig at du gjør grundige undersøkelser før du byr. Dersom du har muligheten til det, anbefaler vi at du tar med deg noen som har god kunnskap om eiendom på visning. Dette kan for eksempel være en takstmann, eller en håndverker.
Advokathjelp hvis du oppdager en mangel
I tillegg til å gjøre nøye undersøkelser i forkant av kjøpet, er det viktig at du undersøker eiendommen nøye etter at du har overtatt den. Hvis du oppdager noe som ikke er som det skal, er det viktig at du gir beskjed til selgeren innen rimelig tid, slik at du ikke mister retten til å rette krav. Vi anbefaler at du tar kontakt så raskt som mulig.
Hvis det viser seg at eiendommen har en mangel, kan du ha krav på retting av feilen, et avslag i prisen, erstatning for ytterligere kostnader, eller i verste fall heving av kjøpet. En advokat kan hjelpe deg med å vurdere hvilke krav du kan rette mot selgeren, og skaffe nødvendig dokumentasjon. Advokaten kan også hjelpe deg med å rette kravet på riktig måte, slik at du vet at rettighetene dine ivaretas som de skal.
Advokathjelp ved funn av feil og mangler på nybygg
Hvis du har kjøpt en nyoppført eiendom, er det ikke lenger avhendingsloven som regulerer situasjonen. For nybygg gjelder bustadoppføringslova, og denne regulerer forholdet mellom entreprenøren som har bygget boligen, og deg som forbruker.
Når du kjøper et nybygg, har du krav på en mangelfri bolig som samsvarer med avtalen dere har inngått. Hva som er en mangel vil igjen vurderes ut ifra avtalesituasjonen, altså hva du kan forvente i lys av kjøpekontrakten, salgsannonsen, utsagn fra selgeren, osv.
Til forskjell fra kjøp etter avhendingsloven der begge partene er private, vil en profesjonell entreprenør ha et større ansvar for at eiendommen er som den skal. Det er strenge regler i forbindelse med forsinkelser av bygget, og her vil det gis dagbøter. Om du oppdager en mangel, vil du ha de samme kravene som nevnt tidligere: Prisavslag, erstatning, heving av kjøpet, eller retting av feilen.
Advokathjelp ved uenighet med entreprenøren
I likhet med situasjonen over, er det viktig at du undersøker eiendommen nøye etter at du har overtatt den. Om du skulle finne noe som ikke stemmer, må du ta kontakt med entreprenøren så snart som mulig for å forhindre at du mister rettighetene dine. Om du og entreprenøren er uenige i problemet, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat som kan vurdere saken utenfra. Advokaten vil kunne vurdere om feilen du har funnet er stor nok til å utgjøre en mangel, og eventuelt hvilke krav du kan rette mot selgeren. Vedkommende kan også bidra til å innhente nødvendig dokumentasjon, og til å utarbeide kravet mot entreprenøren.
Advokathjelp ved spørsmål om veirett og andre servitutter
Når det gjelder eiendomsoverdragelser, kan det også hende at det oppstår uenigheter om veiretter og andre servitutter (bruksrettigheter) på eiendommen du har kjøpt. Dette kan være at andre har en bruksrettighet på din eiendom, eller at din eiendom har bruksrettigheter på noen andres eiendom. Her kan det være snakk om beiterettigheter, ferdselsrett, forbud eller begrensninger for hvordan du kan bruke eiendommen, eller lignende situasjoner. For å finne ut hva slags servitutter som er heftet på eiendommen kan du undersøke dette på Se Eiendom på Kartverkets nettsider.
Ofte oppstår det uenigheter hvis servitutten ikke er registrert, og kun avtalt muntlig. Det kan også hende at avtalen har blitt gjort skriftlig, men er så dårlig utarbeidet at det er vanskelig å vite hva som egentlig gjelder. Hvis dette er tilfellet, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat som kan gi veiledning tilpasset din situasjon.
Advokathjelp ved krav mot eiendomsmegleren eller takstmannen
Hvis du finner en mangel ved kjøp av en eiendom, kan det være aktuelt å rette krav mot eiendomsmegleren eller takstmannen som er ansvarlig for presentasjonen av eiendommen.
Hvis en eiendomsmegler eller takstmann har opptrådt på en måte som anses som klanderverdig ved salget av eiendommen, kan du rette kravet overfor dem. Et slikt krav har grunnlag i ulovfestede regler, og for privatpersoner er det vanskelig å forstå hva som skal til for at dette er aktuelt. Hvis du ønsker å rette et krav mot eiendomsmegleren eller takstmannen, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat for videre bistand i saken. Advokaten kan hjelpe deg med å vurdere situasjonen, og hvorvidt det er grunnlag for et krav i det hele tatt.
Advokathjelp ved uenighet om en eiendomsoverdragelse er arv eller gave
I noen situasjoner skjer en eiendomsoverdragelse på en måte som gjør det vanskelig å vurdere om det er snakk om en gave, eller om det er snakk om et forsøk på å gi arv uten å forholde seg til arvelovens regler.
Hvis eiendomsoverdragelsen er et forskudd på arv, vil denne verdien måtte utlignes når arveoppgjøret finner sted på et senere tidspunkt. Dette er spesielt aktuelt hvis du vil gi noen av arvingene dine økonomisk hjelp på et gitt tidspunkt, for eksempel i forbindelse med kjøp av deres første bolig. Siden verdien må utlignes ved arveoppgjøret, er det viktig å sette et tydelig skille mellom forskudd på arv, og rene gaver.
Livsdisposisjon eller dødsdisposisjon?
For å skille mellom gaver og forskudd på arv, har man laget et skille mellom livsdisposisjoner og dødsdisposisjoner. Dette er fordi at en gave som gis som en dødsdisposisjon er begrenset av arvelovens regler for hvordan arv kan fordeles.
Utgangspunktet er at man står fritt til å disponere sine egne eiendeler mens man lever, og man kan gi gaver til barn eller andre uten at dette har innvirkning på arveoppgjøret. En gave som gis mens en person er i live har ingen begrensninger, og det er lurt å gi denne typen gaver sammen med dokumentasjon i form av et gavebrev. Hvis det er snakk om større verdier, for eksempel en eiendom, er det lurt å få hjelp av en advokat til utarbeidelsen av gavebrevet. Hvis ting ikke er på stell, kan du risikere at personen du ville gi gaven til må dele denne med de andre arvingene etter at du har gått bort.
Forskudd på arv er som nevnt noe som skal jevnes ut ved arveoppgjøret, og fungerer nesten som et «lån» fra arveformuen. Et forskudd på arv må følge arvelovens regler om hvordan arven skal fordeles. Hvis du har fått mer enn du har krav på i forskudd på arv, må det overskytende beløpet betales tilbake.
Hvor mye du kan gi i forskudd på arv, varierer ut ifra hva slags formue du har, og hvilke familieforhold og arvinger det er snakk om. For å være sikker på at gaven eller forskuddet på arven gis innenfor lovens rammer, og dermed at mottakeren av gaven ikke blir fratatt denne på et senere tidspunkt, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat. Advokaten kan hjelpe dere med å regne ut hvor mye du kan gi, og utformingen av gavebrevet. I denne forbindelsen kan det også være lurt å skrive et testament hvis du ikke allerede har gjort det. Ved å ha god oversikt over formuen din og hvordan den skal fordeles, bidrar du til å forhindre konflikt mellom arvingene dine etter at du går bort. Du sikrer også at eiendelene dine fordeles slik du selv ønsker.
