Loading platform made of scaffold system on housing development construction site

Dagmulkt: Alt du trenger å vite 

Det er mange som velger å kjøpe en bolig som er under oppføring sånn at de kan flytte inn i et helt nytt hjem. På denne måte får du også velge hvor boligen skal plasseres, hvordan plantegningene skal se ut, hvilke materialer som skal brukes i de ulike rommene, og mye mer. Siden investering i bolig er blant de største økonomiske avgjørelsene man gjør, er det frustrerende når ting ikke går helt etter planen. 

Store deler av boligoppføringen gjøres av fagfolk, og det er ofte mange ulike håndverkere involvert i prosessen. Som oftest er det ikke mulig at alle jobber samtidig, og forsinkelser og feil kan fort oppstå. Elektrikeren er avhengig av at plantegninger og deler av bygget er ferdig før vedkommende får gjort jobben sin, mens en maler er avhengig av at veggene som skal males står klare. Mindre problemer får ofte større konsekvenser, for eksempel ved at forsinkelser hos snekkeren gjør at elektrikeren ikke kan komme til avtalt tid. 

De aller fleste byggeprosjekter har en planlagt ferdigstillelsesdato, og mange gjør forberedelser i god tid i forveien for å være klare for innflytting. Dette kan for eksempel være oppsigelse av leieavtale der man bor, eller salg av en tidligere bolig. Hvis ikke den nye boligen er ferdig til avtalt tid, kan du kreve dagmulkt ved forsinkelse. I praksis kan man si at dette er en bot som skal kompensere for ulempene forsinkelsen medfører. 

I denne artikkelen kan du lese mer om dagmulkt, og hva dette innebærer. 

Hva er dagmulkt? 

Dagmulkt er en form for bot som skal kompensere for at byggeprosjektet tar lenger tid enn planlagt. Selv om mange entreprenører oppfatter dagmulkten som en straff for at arbeidet ikke har gått som det skal, er formålet med boten å oppfordre til raskere ferdigstillelse. 

For vanlige personer er krav om dagmulkt først og fremst aktuelt i forbindelse med forsinkede byggeprosjekter, og det er dette vi konsentrerer oss om i denne artikkelen. 

Dagmulkt er et godt alternativ i forsinkelsestilfeller fordi at det gir deg som forbruker mer forutsigbarhet når arbeidet ikke går som det skal. Du vet hva du får betalt som kompensasjon, og entreprenøren vet hvor store kostnader forsinkelsen medfører. På denne måten kan begge parter være forberedt på hva som skjer videre. 

Når kan du kreve dagmulkt? 

Det er bustadoppføringsloven som inneholder reglene som gjelder mellom en entreprenør og en forbruker når man har avtalt en boligoppføring, og kravet om dagmulkt følger av § 18. 

–       «Dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter §§ 10 og 11, kan forbrukaren krevje dagmulkt for kvar dag forseinkinga varer» 

Du kan altså kreve dagmulkt hvis overtakelsen av boligen ikke skjer innen fristene som står i loven. 

Hovedregelen i bustadoppføringsloven er at man skal overta boligen den dagen som følger av avtalen mellom forbrukeren og entreprenøren. Hvis det er slik at man ikke har noen avtale om overtakelse, vil det være forventet at arbeidet blir gjort «med rimeleg framdrift og utan unødig avbrot» (se bustadoppføringsloven § 10). 

Kravet ditt på dagmulkt vil altså begynne den første dagen forsinkelsen oppstår.

Hva som er «rimelig framdrift» og uten «unødig avbrot» må vurderes konkret i hver enkelt sak, og det kan være vanskelig å vite som privatperson når denne fristen er overtrådt. Om du er usikker på om situasjonen din faller innenfor denne beskrivelsen anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat for en vurdering av saken din. Relevante faktorer i vurderingen kan for eksempel være hva slags byggeprosjekt det er snakk om, og hvor omfattende jobben er. Det vil være større forventninger til rask framdrift dersom byggeplassen er lett tilgjengelig, enn dersom entreprenøren er avhengig av ferge for å komme seg frem og tilbake til eiendommen. Hvordan type materialer som skal brukes, og hvordan underlaget er, vil også spille inn på hvor fort man kan forvente at arbeidet blir ferdig.  

Unntak: Entreprenøren kan kreve tilleggsfrist ved forsinkelse i noen situasjoner

Selv om hovedregelen er at overtakelse skal skje etter avtalen, eller som et resultat av arbeid med rimelig framdrift uten unødvendig avbrudd, kan entreprenøren kreve en tilleggsfrist i visse situasjoner. Dette betyr at du ikke kan kreve dagmulkt i perioden som tilleggsfristen løper. 

Tilfellene som gir entreprenøren krav på tilleggsfrist er: 

–       Dersom forbrukeren krever endringer eller tilleggsarbeid som gjør at arbeidet blir forsinket. Dette kan for eksempel være hvis du ombestemmer deg for hvilke materialer du vil bruke, eller hvilket kjøkken som skal monteres. Hvis endringen du krever gjør at arbeidet tar lenger tid, kan du ikke kreve dagmulkt i denne perioden. 

–       Når arbeidet blir forsinket fordi at forbrukeren, eller andre som forbrukeren har ansvaret for, ikke medvirker i samsvar med avtalen. Det samme gjelder hvis arbeidet blir forsinket på grunn av andre omstendigheter som forbrukeren er ansvarlig for. Her kan man eksempelvis tenke seg at forbrukeren ikke gir informasjon om hvilke materialer som skal brukes i tide. Hvis entreprenøren har bedt om valg av kjøkken innen en gitt dato, og du ikke velger innen denne datoen, vil forsinkelsen være din feil. Det samme gjelder hvis entreprenøren er avhengig av at du låser opp en port for å gjennomføre arbeidet, og du glemmer å åpne porten. 

–       Når arbeidet blir forsinket på grunn av hindringer som er utenfor entreprenørens kontroll vil du ikke kunne kreve dagmulkt så lenge dette ikke er en hindring som man med rimelighet kunne forvente at entreprenøren har tatt høyde for på avtaletiden. 

Punkt en og to sier altså at du ikke kan kreve dagmulkt dersom du selv kan klandres for at arbeidet tar lenger tid enn planlagt. Det siste punktet handler om situasjoner der det skjer uventede hendelser som man ikke kunne forvente at entreprenøren kunne ta forberede seg på, for eksempel flom eller jordras. 

Om ett av disse punktene er til stede, kan entreprenøren få en tilleggsfrist som tilsvarer tiden som har gått tapt på grunn av situasjonen. Entreprenørens krav på tilleggsfrist må meldes til forbrukeren «uten ugrunna opphold» etter at entreprenøren var oppmerksom på omstendigheten som ga grunnlag for tilleggsfristen. Dette må vurderes konkret, men som regel er fristen ganske kort. Om entreprenøren ikke melder fra innen fristen, kan det hende at du har krav på dagmulkt også i disse situasjonene. 

Hvor mye får du i dagmulkt? 

I bustadoppføringsloven står det at: 

«Dersom ikkje høgare mulkt er avtalt, skal dagmulkta vere 1 promille av det samla vederlaget entreprenøren skal ha. Omfattar avtalen eigedomsrett til grunnen, skal lågaste sats likevel vere 0,75 promille. Dagmulkta skal ikkje i noko tilfelle vere mindre enn ein halv prosent av grunnsummen i folketrygda på det tidspunktet forseinkinga oppstod.»

Dette betyr at størrelsen på kompensasjonen du kan kreve vil variere ut ifra hvor kostbart byggeprosjektet ditt er, og hva dere har avtalt i kontrakten mellom dere. Vi anbefaler at dere alltid setter opp en konkret sum i kontrakten sånn at det er lettere for begge parter å ta stilling til kompensasjonens størrelse. 

Om man ikke har inngått en avtale om størrelsen på dagmulkten sier loven at den skal være på 1 promille av vederlaget entreprenøren får for jobben. Sagt på en annen måte vil du få 1 kroner for hver tusenlapp som prosjektet koster. Dette betyr at et prosjekt der entreprenøren skal få betalt 3 millioner kroner vil medføre en dagmulkt på 3 000 kroner. 

Om avtalen også innebærer en eiendomsrett til grunnen vil den laveste satsen være på 0.75 promille, men aldri mindre enn en halv prosent av grunnbeløpet i folketrygden. Per 1. mai 2022 er grunnbeløpet i folketrygden 111 477 kroner. En halv prosent av denne summen er ca. 560 kroner. 

Loven har ingen øvre grense for hvor stor den daglige utbetalingen kan bli. 

Hvor lenge kan du få dagmulkt? 

Selv om loven ikke har noen øvre begrensning på dagmulktens størrelse, har den grenser for hvor lenge man kan kreve dagmulkt. I loven står det klart at: 

–       «Dagmulkt kan ikkje krevjast for meir enn 100 dagar

Hvis prosjektet enda ikke er ferdig etter en forsinkelse på 100 dager, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat for veiledning om hva du gjør videre i saken. Det kan hende at du burde ta kontakt med en annen entreprenør for ferdigstillelse, eller at du kan rette andre krav mot entreprenøren som ikke har gjort jobben i tråd med avtalen. 

Må man ha et økonomisk tap for å kreve dagmulkt? 

I vanlig erstatningsrett er det et krav at man har lidd et økonomisk tap for å få erstatning. I forsinkelsestilfeller etter bustadoppføringsloven skal dagmulkten kompensere for ulempene forsinkelsen medfører, og det er naturlig å stille spørsmålstegn ved om det kreves et økonomisk tap. 

Kort fortalt er det ikke noe krav i loven om at du må ha noe økonomisk tap for å ha krav på dagmulkten. Dette er ment som en kompensasjon for forsinkelsen, og i mange tilfeller vil disse pengene brukes på leie av bolig i mellomtiden. 

Har du problemer med boligoppføringen? 

Tanken bak dagmulkt er å beskytte forbrukeren som ofte får store ulemper når byggeprosjektet blir forsinket. Mange har solgt sin tidligere bolig, og er avhengig av å finne et sted å bo i mellomtiden. Flytting er ofte kostbart, og forsinkelse innebærer ofte flere flytteprosesser enn forbrukeren hadde sett for seg.  

Dagmulkten er et godt verktøy for å gi entreprenøren insentiv til å bli ferdig med prosjektet, samtidig som forbrukeren får kompensasjon for forsinkelsene. Det er likevel ikke alltid dagmulkten er stor nok til å dekke det økonomiske tapet som forsinkelsen medfører, og i så fall kan det være lurt å ta kontakt med en advokat for en vurdering av om du kan ha krav på erstatning i tillegg til dagmulkten. 

Det er mange lover og regler som gjelder når det kommer til oppføring av bolig, og ikke alt er like enkelt å sette seg inn i. I tillegg til bustadoppføringsloven vil ofte annen kontraktslovgivning og ulovfestede regler spille inn, og dette er det vanskelig å få oversikt over. Hvis du står overfor en konflikt med en entreprenør, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat for en vurdering av saken. Advokaten har god kjennskap til reglene som gjelder, og kan hjelpe deg med å rette krav mot utbygger. 

Flere har advokathjelp innbakt i forsikringene sine, og det kan være lurt å undersøke om du har en forsikring som dekker utgifter til advokat i denne typen saker. Ved å la deg bistå av en advokat, kan du være sikker på at du har best mulig sjanser for at saken ender i din favør. Advokaten vil også sørge for at dine rettigheter og interesser ivaretas på best mulig måte, samtidig som at entreprenøren må stå til ansvar for sine handlinger.

Farhad Khan

Daglig leder, Synega Advokat

"(Påkrevd)" indicates required fields

Navn(Påkrevd)
(Påkrevd)