Før du bygger noe som krever godkjenning etter Plan- og bygningsloven, må du sende inn en søknad. Som oftest er det kommunen som tar seg av saksbehandlingen, og det er dette som kalles en «byggesak». Du har selv ansvaret for å undersøke om byggingen du har planlagt krever søknad, og du må også sørge for at personer med riktig kompetanse (ofte fagfolk) utfører arbeidet slik at det både planlegges, kontrolleres, og gjennomføres etter forskrifter og lovverket.
Det er ikke alltid byggearbeidet går som du hadde tenkt, og i mange tilfeller kan det oppstå konflikter mellom deg og kommunen, eller mellom deg og naboene dine. Problemer kan melde seg før byggearbeidet har startet, eller ved feil lenge etter at jobben er avsluttet. Siden det ofte er store økonomiske og personlige interesser i byggesaker, er det ikke uvanlig at uenighetene utvikler seg til søksmål.
Hvis du har et problem i forbindelse med en byggesak, kan en advokat være et avgjørende verktøy for å løse konflikten. Det er mange lover og forskrifter som skal overholdes, og for privatpersoner kan det være veldig vanskelig å få oversikt over disse reglene.
I denne artikkelen kan du lese mer om hvordan en advokat som spesialiserer seg på byggesaker kan hjelpe deg med å løse konflikter.
Hva kan en advokat som spesialiserer seg innen byggesaker hjelpe deg med?
En advokat som har spesialisert seg på byggesaker har god kjennskap til Plan- og bygningsloven, i tillegg til forvaltningsretten, og andre forskrifter som er sentrale for hvordan byggingen skal gjennomføres. Dette er blant annet byggesaksforskriften og byggteknisk forskrift, for å nevne noen. En advokat som stort sett arbeider innenfor et bestemt fagområde, er borti mange forskjellige situasjoner. Lang og variert erfaring bidrar til at vedkommende kan se løsninger som du ikke ser, og har kunnskap om hvordan en konflikt kan løses på best mulig måte.
Det er en rekke forskjellige konflikter som kan oppstå innen byggesaker, og uavhengig av om saken gjelder oppussing av et våtrom, eller bygging av et nytt kjøpesenter, vil advokaten kunne gi deg god veiledning. Videre i artikkelen kan du lese om de vanligste sakene en advokat som har spesialisert seg innen byggesaker står overfor, og hvordan vedkommende kan hjelpe deg med å finne en løsning.
Hvilke handlinger krever godkjennelse fra kommunen?
Det er Plan- og bygningsloven som sier hvilke saker som krever at du søker om godkjennelse. Her trekkes det blant annet frem:
– Oppføring av bygg, tilbygg eller påbygg, plassering av bygningen, store endringer i bygningen, endringer i fasaden, endringer i bruk av bygget, eller store utvidelser eller endringer av tidligere drift som har funnet sted i bygningen.
– Dersom du ønsker å rive et bygg.
– Situasjoner der du ønsker å dele opp, eller sette sammen flere bruksenheter i boliger, eller en annen ombygging som gjør at det ikke lenger er en bolig.
– Plassering av skilt- eller annen reklame.
– Hvis du ønsker å sette opp et midlertidig bygg, en konstruksjon, eller en annen form for anlegg.
– Hvis du har tenkt å gjøre store inngrep i terrenget, bygge vei, parkeringsplass, eller lignende.
Hvis du har tenkt å gjøre noen av de nevnte handlingene som står nevnt i Plan- og bygningsloven, anbefaler vi at du tar kontakt med kommunen eller en advokat hvis du er usikker på om det er nødvendig med en godkjenning. Det er viktig å huske at du må ta kontakt med kommunen der du planlegger å bygge, og ikke kommunen du befinner deg i dersom disse er forskjellige.
I noen tilfeller har man bygget noe uten å få godkjenning i forkant. Hvis du mistenker at du har bygget noe uten å ha søkt, kan du risikere at kommunen krever at du river- eller reverserer endringen du gjorde. For å forsikre deg om at du har loven på din side, er det lurt å ta kontakt med en advokat for en avklaring av saken. Dersom det viser seg at du skulle hatt godkjenning på forhånd, kan advokaten hjelpe deg videre i saken, og eventuelt ta saken til domstolene hvis det er nødvendig.
Hva koster en byggesøknad?
Det er mange som lurer på hva det koster å sende inn en byggesøknad. I Plan- og bygningsloven står det at kommunestyret selv kan bestemme et gebyr til kommunen for behandling søknad om byggetillatelser. Med andre ord kan hver enkelt kommune bestemme hvor stor sum du må betale for at søknaden din skal behandles. For å finne ut hva din kommune krever betalt, anbefaler vi at du tar kontakt med kommunen direkte.
I mange byggesaker er du også avhenge av at fagpersoner gjør en vurdering av prosjektet du har planlagt, og utarbeider store deler av byggesøknaden på dine vegne siden de har kompetansen til å forstå hva som kreves i den aktuelle byggesaken. Disse utgiftene må betales, uavhengig av om søknaden godkjennes eller ikke.
Hvordan kan en advokat hjelpe deg med søknaden om byggetillatelse?
Som nevnt over, kan advokaten hjelpe deg med å finne ut om du i det hele tatt trenger å søke om godkjenning fra kommunen for et arbeid du har tenkt å gjøre. Det er dine planer og ideer som er utgangspunktet for byggesøknaden, og det er kommunens reguleringsplaner som setter rammene for hva du har lov til å bygge.
I mange tilfeller er det du som må utarbeide et dokument som beskriver prosjektet. Her kan du for eksempel si noe om hva slags byggearbeid som skal gjøres, hvordan det skal gjennomføres, og eventuelt om hvilke aktører du tenker å bruke for å forsikre deg om at alt gjennomføres etter reglene.
For å øke sjansene for at byggesaken din godkjennes av kommunen, er det lurt å ta kontakt med en advokat som kan hjelpe deg med å utarbeide søknaden. Her kan advokaten bidra med gode innspill til hva du burde ta med i søknaden, og hvordan det burde formuleres. Advokaten vet også hvilke regler som må følges, og hvordan de skal følges i praksis (for eksempel ved å overlate arbeidet til en fagarbeider).
Hvordan kan advokaten bidra til raskere saksbehandling?
I en byggesak er utgangspunktet at kommunen skal ta en avgjørelse i saken innen tre måneder. Dersom avgjørelsen tar lenger tid, skal kommunen tilbakebetale 25% av byggesaksgebyret for hver uke tidsfristen oversittes.
Noen saker krever en behandlingstid på maksimalt tre uker. Dette er tilfeller der du har en komplett søknad, og tiltaket samsvarer med lovene og reguleringsplanene på området, ingen naboer har gitt noen merknader til saken, og tillatelse eller samtykke fra andre myndigheter enn den du søker til er nødvendig for å få godkjent søknaden.
I denne typen tilfeller kan du ta utgangspunkt i at du har fått en tillatelse hvis du ikke har fått en avgjørelse innen de tre ukene som fristen er satt til, men du vil ikke få noen reduksjon i byggesaksgebyret slik som i saker med en frist på tre måneder.
Det er veldig vanskelig å vite om søknaden oppfyller alle kravene til en saksbehandlingstid på tre uker, og i mange situasjoner kan advokaten skaffe den nødvendige dokumentasjonen slik at søknaden din vil behandles raskere.
En av hovedgrunnene til at byggesaker har lang saksbehandlingstid, er at søkeren om byggetillatelser og andre tillatelser ikke har gitt kommunen den nødvendige dokumentasjonen de trenger for å fatte en avgjørelse i saken. For å forhindre utvidet saksbehandlingstid på grunn av manglende, eller mangelfulle dokumenter, anbefaler vi at du bruker en god advokat når du sender inn saksdokumentene. På denne måten kan du forsikre deg om at saksbehandlingstiden blir så kort som mulig.
Hvordan kan en advokat hjelpe deg med nabovarsel?
Det er mange som har hørt om nabovarsel, men som ikke helt vet hvor omfattende dette egentlig er.
Hovedregelen er at hvis du skal gjøre noe som krever en byggetillatelse, må du varsle naboene dine. De som varsles kan i så fall komme med merknader til planen din. Merknadene må sendes gis innen tidsfristen som settes i varselet, ofte 14 dager. En dokumentasjon på at naboene dine er varslet er nødvendig når du sender inn søknaden din til kommunen, og hvordan du har gjort endringer for å imøtekomme naboenes merknader er viktig å få frem.
Ikke alle byggeprosjekter krever at du sender nabovarsel, for eksempel mindre arbeid innvendig, eller når naboene dine ikke berøres av arbeidet som gjøres. Hvis du for eksempel skal sette opp en bod på en gård der nærmeste nabo bor utenfor synsvidde, vil det neppe være behov for å varsle vedkommende om at boden settes opp.
Hvis du er usikker på om du må sende et nabovarsel, er det lurt å ta kontakt med en advokat eller kommunen for en oppklaring. Det er ingenting i veien for å sende et nabovarsel uten at det er påkrevd, og mange naboer setter pris på at du viser hensyn til dem i forbindelse med byggesaken din.
Hvordan kan en advokat hjelpe deg hvis du har fått avslag på byggesøknaden din?
Det er ikke alltid at byggesøknaden din godkjennes, og hvis du har fått et avslag du mener at er uriktig, kan du klage på denne avgjørelsen.
Når du skal klage på et avslag på byggesøknaden din, må du sende denne innen en gitt tidsfrist. Som oftest er dette tre uker, men tidsfristen står som regel skrevet i dokumentet som sier at du ikke har fått godkjent prosjektet ditt. En klage må også inneholde en begrunnelse for hvorfor du er uenig i kommunens avgjørelse, og dette er ikke alltid like enkelt å uttrykke.
Det har ingenting å si hvem som sender inn klagen din, men hva klagen din inneholder står sentralt når saken skal behandles. For det første er det lurt å være saklig, og det kan være en stor fordel om du har noen nye argumenter som ikke ble presentert i den opprinnelige søknaden. En advokat kan hjelpe deg med å utarbeide en klage som gir en god begrunnelse for hvorfor avslaget er feil.
Hvis du ikke får medhold i klagen du har sendt inn, vil klagen sendes videre til Fylkesmannen for en avgjørelse. Fylkesmannen vil sende saken tilbake til kommunen hvis konklusjonen er at klagen din får medhold. Det er noen som opplever at kommunen velger å gi et nytt avslag, men denne gangen med en annen begrunnelse. I så fall kan du klage på det nye vedtaket, og klageprosessen begynner på nytt. Det er viktig å være oppmerksom på at fristene som oppgis for kommunen og Fylkesmannens saksbehandling ikke alltid overholdes, og at dette sjeldent får konsekvenser. Saksbehandlingen kan derfor ta veldig lang tid. En advokat kan være et godt verktøy for å purre på lange saksbehandlingstider og oversittelse av frister, men til sist er det søknaden og begrunnelsen din som er avgjørende for resultatet i saken. Om du har valgt å la en advokat som spesialiserer seg innen byggesaker utarbeide disse dokumentene, står du sterkt i møte med kommunens saksbehandlere.
