Avhendingsloven regulerer rettighetene og pliktene mellom kjøper og selger ved kjøp av fast eiendom. Våren 2019 ble det vedtatt flere endringer i loven, og disse endringene trer i kraft fra 1. januar 2022. I denne artikkelen kan du lese mer om hvilke konsekvenser endringene vil ha for deg som skal kjøpe- eller selge bolig. Husk at dersom du har kjøpt et nybygg vil det alltid være bustadoppføringslova som gjelder.
Utgangspunktet er at kjøper og selger har full avtalefrihet, og bestemmelsene i avhendingsloven kan fravikes om ikke annet er bestemt. Formålet med lovendringen er å legge til rette for at boligkjøpet skal være tryggere for kjøperen. Dette skjer blant annet gjennom krav til bedre informasjonsgrunnlag i forkant av salget, og et mer balansert rettsforhold mellom kjøper og selger.
Ved å sikre at kjøper har god kunnskap om boligens tilstand i forkant av salget, vil muligheten for konflikt i etterkant reduseres.
Lovendringene som kommer
Samlet sett gir lovendringene kjøper bedre grunnlag for vurdering i forkant av et bud. Mer presise formuleringer og større krav til innholdet i tilstandsrapporten gir kjøperen et mer rettferdig utgangspunkt, samtidig som det stilles strengere krav til at denne informasjonen blir gjennomgått. Videre vil kravene til mer forbrukervennlige formuleringer bidra til et mer balansert forhold mellom kjøper og selgere i kjøpssituasjonen.
Kort oppsummert innebærer lovendringene at:
- Generelle forbehold fjernes ved forbrukerkjøp
- Som kjøper får du større undersøkelsesplikt
- Innholdet i hva som utgjør en “mangel” lovfestes
- Kjøperen får en lovbestemt egenandel på 10 000 kroner ved prisavslag som skyldes mangel
- Innvendig arealavvik spesifiseres
- Strengere krav til innholdet i tilstandsrapporter
Du kan lese mer utfyllende om hvert punkt videre i artikkelen.
1 – Generelle forbehold fjernes ved forbrukerkjøp
Bakgrunnen for lovendringene er å gi insentiv til at selgeren skal innhente mer informasjon om tilstanden til boligen før den legges ut for salg.
I dagens avhendingslov kan selgeren ta generelle forbehold om boligens tilstand. Som oftest i form av at boligen selges «som den er». Når slike forbehold inntas, vil kjøperen få et større ansvar for eventuelle feil og mangler. I disse tilfellene vil ikke kjøperen ha krav på prisavslag med mindre avviket fra avtalen er «vesentlig». Hva som anses som vesentlig varierer fra sak til sak, men generelt sett kan en si at det skal mye til før vilkåret er oppfylt. «Som den er» forbehold vil i dag åpne for at selgeren kan overføre deler av risikoen for ukjente feil og mangler til deg som kjøper.
Som selger av en bolig plikter du å opplyse om skader, feil og andre negative forhold ved boligen som du kjenner- eller burde kjenne til. Dette gjelder uavhengig av generelle forbehold om salg «som den er». Loven pålegger likevel ikke selgeren til å undersøke eiendommen nøyere før den selges, og dagens lov gir derfor ikke selgeren noe insentiv til å innhente mer informasjon om eventuelle feil og mangler som kan påvirke kjøperens avgjørelse.
I den nye loven vil muligheten til å innta generelle forbehold fjernes ved forbrukerkjøp. Det er likevel anledning til å foreta forbehold som er så spesifikke at kjøperen kan ta dem med i sin vurdering av eiendommen. Når du som selger ikke kan fraskrive deg ansvaret gjennom de generelle forbeholdene, vil du trolig ha større interesse i å gi grundigere opplysninger før salg. På denne måten vil kjøperen ha større grunn til å stole på at salgsannonsen samsvarer med boligens faktiske tilstand, og mulighetene for uhyggelige overraskelser reduseres betydelig.
2 – Som kjøper vil du ha større plikt til å undersøke eiendommen før du legger inn bud
På den andre siden vil den nye lovendringen stille større krav til deg som kjøper. Du anses nemlig for å kjenne til alt som kommer tydelig frem i salgsoppgaven og andre vedlagte dokumenter du har blitt gitt muligheten til å sette deg inn i.
Gjennom undersøkelsesplikten pålegger loven deg å gjennomgå all informasjonen om hva du kjøper, og gir deg ansvar for egen risiko om du lar være å sette deg ordentlig inn i informasjonen som du har tilgjengelig. Det vil likevel være et krav at informasjonen er tydelig formidlet, så selgeren kan ikke gjemme seg bak kompliserte formuleringer.
3 – Innholdet i mangelsbegrepet lovfestes
Utgangspunktet i loven er at boligen skal samsvare med det som du kan forvente ut fra avtale situasjonen. Om avtalen ikke gir veiledning, skal avhendingsloven brukes for å utfylle eventuelle hull.
Tidligere har eiendommen hatt en mangel hvis den ikke passer til formålet som tilsvarende eiendommer vanligvis brukes til, eller et særlig formål som selgeren var- eller burde vært kjent med da avtalen ble inngått.
I lovendringen vil eiendommen ha en mangel hvis den ikke samsvarer med det kjøperen kan forvente, sett i lys av eiendommens alder, type og synlige tilstand. Det er ikke slik at alle typer feil og skader gir deg krav på et avslag i prisen. Vurderingen vil bero på hva som kan forventes ut fra avtale situasjonen i sin helhet, og de konkrete forholdene i saken. Om en bolig er flere hundre år gammel, vil det være grunn til å forvente at den er i vesentlig dårligere stand sammenlignet med en som er 5 år gammel. To eldre boliger kan også skille seg klart fra hverandre på grunn av forskjellige mengder vedlikehold, hva de har blitt brukt til, og hvordan de er plassert i forhold til været.
Etter den nye loven vil megleren ha et større ansvar for å gi en bedre beskrivelse av boligen, slik at kjøperen enkelt kan forstå hva som kan forventes. En veiledning som gir kjøperen riktige forventninger vil stå sentralt. Gjerne snakk med megleren om dette i forkant av salget. Dette skal de også ha kunnskap om.
Det vil også være en mangel ved forbrukerkjøp hvis eiendommen ikke samsvarer med de offentligrettslige kravene som stilles i lov, eller i samsvar med lov, som gjaldt da avtalen ble inngått. Dette gjelder likevel ikke hvis forholdene viser at kjøperen ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.
4 – Egenandel for kjøperen ved mangler
I den nye § 3-1 fjerde ledd vil kjøperen selv være ansvarlig for å dekke kostnader og tap opp til 10 000 kroner hvis ikke annet kommer frem i loven (unntak dersom boligen selges som ny).
En egenandel for kjøperen innebærer at et prisavslag for mangelen vil regnes ut etter fradrag fra kjøperens egenandel på 10 000 kroner. Det vil ikke være grunnlag for prisavslag hvis feilen som vurderes ikke anses som en kjøpsrettslig mangel.
Egenandelen betyr ikke at du som kjøper kan kreve at selgeren dekker kostnader utover 10 000 kroner for alle utbedringer som må gjøres. Tapet eller kostnaden må ha rot i en kjøpsrettslig mangel for at du skal kunne kreve et prisavslag, og denne summen vil fratrekkes egenandelen på 10 000 kroner som du selv må dekke.
På grunn av den lovpålagte egenandelen, er det viktig at du leser grundig gjennom boligens tilstandsrapport og salgsoppgave.
5 – Avvik i innvendige arealer
Dersom boligens innvendige areal er mindre enn det du har regnet med, vil det være en mangel hvis det er vesentlig mindre enn det selgeren har opplyst om, eller selgeren eller hans representanter har opptrådt klanderverdig.
Et arealavvik vil bare utgjøre en mangel hvis det overstiger 2%, og er minst en kvadratmeter stort.
Endringer i forskriften om krav til tilstandsrapport
Denne forskriften inneholder kravene til hvilke bygningsdeler og rom som skal undersøkes i forkant av salg, og hvordan undersøkelsene skal gjennomføres. Forskriften inneholder også kravene til hvordan resultatet fra undersøkelsene skal presenteres for kjøperen.
I de nye kravene til tilstandsrapport skal flere rom og deler av bygningen undersøkes enn tidligere. Det stilles altså krav til en mer omfattende gjennomgang av boligen. Videre er det også ytterligere krav til hvordan disse undersøkelsene skal gjennomføres.
For deg som skal selge bolig, vil de nye kravene medføre at du plikter å flytte innbo som hindrer at den bygningssakkyndige får undersøkt boligen slik han skal. Hvilke rom- og deler som skal undersøkes, vil den bygningssakkyndige ta seg av.
Videre krever forskriften at tilstandsrapporten skal inneholde informasjon om årsaken til- og konsekvensene av feil som medfører tilstandsgrad 2 eller 3. Som kjøper vil du derfor få en bredere forståelse av hvilken betydning den eventuelle bemerkningen vil ha å si for deg og din bruk av boligen, samt eventuelle utgifter dette vil medføre i fremtiden. Som i loven- er det er krav om at resultatet skal formidles på en klar og tydelig måte, slik at forbrukere kan forstå innholdet. Også de uten fagkunnskaper og erfaringer på området skal kunne forstå innholdet- og ta det med i betraktningen når et eventuelt bud gis.
Avslutningsvis
Lovendringene- og endringene i forskriften til tilstandsrapport gjelder salg som skjer etter den 31. desember 2021. Hvis du allerede har inngått en avtale med en eiendomsmegler, og salgsprosessen er i gang, vil det være datoen for et eventuelt akseptert bud som avgjør om avtalen skal følge den gamle eller nye loven.
Hvis du har tenkt å selge boligen din før 2021, er det viktig at du og megleren diskuterer hvordan eventuelle merkostnader for endringer av tilstandsrapport og prospekt skal dekkes dersom boligen ikke selges før året er slutt. Hvis salget skjer etter 1. januar 2022 vil det bli dyrt å endre annonser, prospekter og få en ny tilstandsvurdering utarbeidet.
De fleste som utarbeider tilstandsrapporter, vil være klar over de nye reglene som trer i kraft. Om du skal bestille tilstandsrapport kan du spørre om de kan vurdere boligen etter den nye forskriftens krav.
Hvis du likevel velger å selge boligen etter nyttår med en tilstandsrapport og salgsoppgave som ikke tilfredsstiller de nye kravene fra 1. januar 2022, må du bære risikoen for eventuelle krav fra kjøperen i etterkant. Ditt salg vil vurderes etter de nye reglene, selv om det du solgt etter de gamle.
Bruk av spesialisthjelp ved kjøp og salg av bolig
Avhendingsloven og bustadoppføringsloven er kompliserte, og mange nyanser, avvik og tilleggsbestemmelser vil ikke kunne presenteres i en så generell fremstilling som denne. Hvis du har ytterligere spørsmål, anbefales det at du tar kontakt med Synega for å få veiledning tilpasset ditt konkrete tilfelle. Å oppsøke hjelp kan være verdifullt, uavhengig av om du har store eller små spørsmål.
Det kan bli dyrt å la være å innhente gode råd, særlig når nye endringer trer i kraft. For å sikre deg mot eventuelle problemer i etterkant av et boligkjøp, kan det være lurt å rådføre deg i forkant av avtaleinngåelsen. Om du har oppdaget en feil eller mangel på en bolig du allerede har kjøpt, vil Synega kunne bidra til at saken løses på best mulig måte.
