Boligkjøp er et av de største økonomiske valgene du tar i løpet av livet. Store forventninger og følelser er involvert, og skuffelsen er derfor stor hvis boligen ikke var helt som du hadde sett for deg.
I en salgsannonse blir boligen presentert fra sin beste side. Bildene tas ofte på dager med gode lysforhold, og fra vinkler som får rommene til å se større ut. På visningen har du mulighet til å undersøke boligen nærmere, men det er vanskelig å få med seg alt på et kort besøk. For å unngå problemer i etterkant, anbefaler vi at du har med deg noen som har god kunnskap om boligkjøp når du drar på visning.
Når boligen ikke står til forventningene, er det mange som lurer på om de kan angre på kjøpet. Det korte svaret er dessverre nei, du har i utgangspunktet ingen angrerett når selgeren har akseptert budet ditt. Likevel er det andre utveier fra boligkjøpet, og disse kan du lese mer om videre i artikkelen.
Hvordan kan jeg trekke meg fra boligkjøpet?
En avtale om boligkjøp vil være bindende når du har gitt et tilbud (i form av bud på boligen), og selgeren har akseptert dette budet. Den klare hovedregelen er at avtaler skal holdes slik de inngås, men i noen tilfeller vil hovedregelen måtte vike for unntakene.
De vanligste unntakene for avtalen er:
– Avtalefriheten
– Avtalen er inngått på en ugyldig måte
– Kjøpet kan heves på grunn av mangler eller avtalebrudd fra selgeren
Omgjøring av avtalen med utgangspunkt i avtalefriheten
Avtalefriheten innebærer at du kan inngå en avtale med hvem du vil, om hva du vil, så lenge innholdet er innenfor lovens rammer. I Norge er dette hovedregelen, og om selgeren sier at det er greit at du trekker deg fra kjøpet, vil du også kunne gjøre det.
Likevel vil de færreste selgere la deg gå fra avtalen siden dette medføre ekstra kostnader for dem. Når du trekker deg, må de holde nye visninger, og ha en ny budrunde. I noen tilfeller må det også gjøres en ny verdivurdering, og skrives nye prospekter. Mange har også kjøpt en annen bolig de er i ferd med å flytte inn i, og vil sjeldent godta at du trekker deg fra salget uten å gi noe tilbake.
Ugyldig avtaleinngåelse
Om en avtale inngås på en ugyldig måte, vil den ikke være bindende. Avtaleloven har et eget kapittel om ugyldighetsgrunner, og her kalles bud, og aksept av budet for «viljeserklæringer».
Tvang
Budet ditt vil være ugyldig hvis noen har tvunget det frem gjennom vold, eller gjennom trusler om vold som er så alvorlige at de fremkaller en frykt for liv og helse.
Andre former for tvang enn vold og trusler kan også gi grunnlag for at avtalen er ugyldig. I så fall må selgeren ha utøvd tvangen selv, eller kjent- eller burde kjent til at budet ditt ikke var frivillig.
Forskjellen mellom de ovennevnte tilfellene er at et kjøp som gjøres på grunn av vold, eller trusler om vold vil være ugyldig uavhengig av selgerens kunnskap om situasjonen. I det siste tilfellet er det bare ugyldig hvis selgeren har- eller burde hatt kjennskap til tvangen.
Utnyttelse av din tilstand
Dersom noen har utnyttet din sinnstilstand til egen vinning, vil ikke avtalen være gyldig. I loven trekkes blant annet nødstilstander, lettsindighet, svekket forstand, uerfarenhet og avhengighetsforhold frem.
Eksempelvis kan vi tenke oss at du er eldre og dement. Din sønn er klar over din manglende hukommelse og svekkede sinnstilstand. Han og kona ser etter bolig, men har ikke råd til å kjøpe på egenhånd. For å kunne legge inn bud på drømmeboligen tar han med seg et dokument som han lurer deg til å fylle ut. En slik utnyttelse kan gjøre at kjøpet er ugyldig.
Andre bestemmelser
Avtaleloven har også noen samlebestemmelser som er ment for å fange opp avtaler som vil stride mot redelighet, rimelighet og god forretningsskikk. Disse er mer generelt formulert, og åpner for at domstolene kan vurdere saken friere. Siden hovedregelen er at avtaler skal holdes, og man står fritt til å inngå avtaler innenfor lovens rammer, er det mye som skal til for at avtaler er ugyldige etter disse reglene. I tilfeller der det er stor forskjell mellom partene (for eksempel hvis en part er en profesjonell næringsdrivende, og den andre er en privatperson) kan terskelen for hva som anses som uredelig. eller urimelig være lavere.
Heving av avtalen
Hvis du ser at boligen du har kjøpt har en rekke feil og mangler, kan boligkjøpet raskt bli dyrere enn forventet. I så fall kan du ha krav på et avslag i prisen, at kjøpet heves, eller erstatning fra selgeren. Hvilke feil og mangler som gir grunnlag for disse, avhenger av hva som er avtalt mellom deg og selgeren.
En mangel eller feil vil være et avvik fra avtalen du og selgeren inngikk. Eksempelvis vil fuktskader, skadedyrproblemer, feil på elektrisk anlegg, eller feil oppmåling av tomten kunne utgjøre en mangel.
Hva er egentlig avtalt?
For å finne ut om en feil eller mangel er at avvik fra avtalen, må avtalen tolkes. Her vil salgsannonsen, prospektet på boligen, dialog mellom deg og selgeren/megleren, tilstandsrapporten, prisen, og flere andre faktorer spille inn. Utgangspunktet er at boligen skal samsvare med avtalen dere inngikk, og dette gjelder både skriftlige og muntlige opplysninger du har fått.
Om boligen er i vesentlig dårligere stand enn det du kan forvente i lys av kjøpesummen og opplysningene du har fått, kan du også ha et krav mot selgeren. Igjen vil det som er «vesentlig» variere fra bolig til bolig, og avtale til avtale. Tommelfingerregelen er at utgiftene til en utbedring av feilene må være rundt 5-6% av kjøpesummen for å være «vesentlige».
Hva gjør du hvis boligen har feil eller mangler?
Hvis du finner en feil eller mangel ved boligen du har kjøpt, må du ta kontakt med selgeren og forklare hva som er problemet. Her er det noen frister som du må overholde, så vi anbefaler at du tar kontakt med selgeren så fort du har mulighet. For å forsikre deg om at det ikke blir noen konflikt om når du ga beskjed, anbefaler vi at du kontakter selgeren skriftlig, eller følger opp skriftlig etter en muntlig samtale.
Reklamasjonsfrister
Det er to frister du må overholde ved en klage på feil eller mangler. For det første må du reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Som oftest vil denne fristen være på et par måneder, men det vil variere fra sak til sak. For å være på den sikre siden er det lurt å ta kontakt så fort som mulig.
Loven har også en absolutt frist på 5 år etter kjøpet. Denne fristen kan kanskje forlenges hvis selgeren har opptrådt på en sterkt kritikkverdig måte, for eksempel hvis har har tilbakeholdt viktige opplysninger.
Hvis du ikke overholder disse fristene, kan du risikere at du taper kravet ditt på grunn av passivitet.
Ikke vær avventende
Det mange gjør feil, er å «spare opp» problemer slik at de kan klage på alt samtidig. I noen tilfeller kan en slik holdning gjøre at reklamasjonsfristene løper ut for noen av feilene du har ventet med å gi beskjed om.
Ta kontakt med en takstmann
Om du finner feil og mangler, kan det være lurt å ta kontakt med en takstmann. Takstmannen kan dokumentere feilene, og gi en vurdering av deres økonomiske konsekvenser. Når du vet hvor store feilene er, vil det være lettere å rette et konkret krav mot selgeren.
Dekningssalg
I noen tilfeller vil hverken kjøpet kunne heves, eller være ugyldig. Hvis du ikke kan gjennomføre kjøpet, ofte på grunn av manglende finansiering, vil det skje et dekningssalg. Et dekningssalg innebærer at boligen legges ut for salg på nytt, og du vil måtte betale for en eventuell prisforskjell mellom budet hadde, og det vinnende budet i den nye budrunden. Du må også dekke kostnadene som en ny salgsprosess medfører. Dette vil blant annet kunne være utgifter til en ny verdivurdering siden flere deler av prospektet bare gjelder for 6 måneder av gangen. Utgifter i forbindelse med nye visninger, at selgeren må betale for boligen lenger, og lignende vil også kunne kreves dekket av deg.
Ofte vil dekningssalg være et resultat av at en kjøper har lagt inn bud på flere boliger samtidig, og vunnet flere budrunder. Finansieringen dekker kun den ene boligen, og han må trekke seg fra det andre kjøpet.
Tips til deg som skal kjøpe bolig
Som nevnt vil et boligkjøp være en stor avgjørelse for mange, og når drømmeboligen dukker opp kan det være vanskelig å holde hodet kaldt.
Ikke by på flere boliger samtidig
Når du ser etter bolig hos forskjellige meglerhus, eller på Finn.no, kan det være fristende å legge inn bud på flere boliger samtidig. Ofte vil det være flere budrunder som skjer til samme tid, og det siste man vil er å miste drømmeboligen fordi man ikke la inn bud. Det er viktig å vite at et bud er bindende, og om flere selgere aksepterer budene dine, vil du være bundet av flere kjøp.
Om du har lagt inn bud på flere boliger, er du avhengig av at selgeren avslår budet, eller at noen andre byr høyere enn deg.
Legg inn bud med forbehold
Når du legger inn et bud på en bolig, kan du velge å ta med visse forbehold. De vanligste forbeholdene er en bestemt overtagelsesdato, eller at man vil ha med hvitevarer og hagemøbler på kjøpet. Slike forbehold er enkle for selgeren å si ja eller nei til.
Forbeholdene kan også være mer innviklede, for eksempel ved at budet bare gjelder om du får finansiering til boligkjøpet, eller at det kun gjelder hvis du ikke vinner budrunden på en annen bolig. Selv om det går an å legge inn slike forbehold, er det mange selgere som ikke godtar slike bud. Det anbefales at du bare legger inn bud på en bolig av gangen, og at du har finansieringen på plass.
Bruk av advokat når du angrer på boligkjøpet
Som du kan se, er det vanskelig å gjøre om et boligkjøp etter at budet ditt er akseptert. Det vil likevel være mulig å heve kjøpet dersom boligen har en feil eller mangler som er store nok til at dette er en rimelig løsning.
Om du enda ikke har kjøpt bolig, anbefaler vi på det sterkeste at du aldri byr på mer enn en av gangen. Hvis du er usikker, er det bedre å la være å legge inn bud. Nye boliger kommer stadig for salg, og det er ikke lønnsomt å kjøpe noe du må selge igjen innen kort tid. Utgifter til megler og omkostninger blir fort noen hundre tusen kroner.
Hvis du har flere spørsmål til din situasjon, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat. Advokaten vil kunne gi veiledning tilpasset deg, og bidra til at boligkjøpet blir en god opplevelse.
